ZONIFICACIÓN Y VALORACIÓN DE SUELOS DE PROTECCIÓN AMBIENTAL EN COLOMBIA
Ejercicio técnico basado en ofertas y clasificación de tierras para soportar la valoración del suelo rural con restricciones ambientales
Créditos
INTRODUCCIÓN
La presente investigación fue desarrollada por el área técnica de Avalúos Especiales de la empresa Appraiser S.A.S., a partir de la recolección de ofertas dentro de lo que se define como Zona Central, dividida en tres subzonas que comprenden los departamentos de Antioquia, Cundinamarca, Caldas y Risaralda. El objetivo es analizar el valor del suelo de protección rural, utilizando la metodología propuesta por Octavio Teixeira Mendes Sobrinho, en concordancia con el sistema de clasificación de tierras adoptado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) y considerando las condiciones de acceso a las ofertas recopiladas. Como resultado, se obtuvo un valor promedio por clase agrológica a nivel municipal, representado mediante mapas de calor y tablas de consulta.
Objetivo General
Generar valores para los suelos de protección zonificados a través de la Jurisdicción de las Corporaciones Autonomas Regionales de Colombia.
Objetivo Especifico
Calcular valores de referencia por clase agrológica del orden municipal, mediante la recolección de ofertas y su respectivo procesamiento estadístico.
Objetivo Especifico
Analizar la distribución espacial de los valores de referencia categorizados mediante clases agrológicas, diferenciados por municipio, con el fin de identificar patrones territoriales relevantes.
METODOLOGÍA
Identificación de Corporaciones Autónomas Regionales
Con la Ley 99 de 1993, el Estado colombiano creó las Corporaciones Autónomas Regionales y de Desarrollo Sostenible como la estructura institucional ambiental del ámbito nacional, con jurisdicción regional. Su propósito es gestionar el medio ambiente y los recursos naturales renovables, llevando a cabo las políticas, planes y programas ambientales establecidos por el actual Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible; estas corporaciones actúan como las autoridades ambientales máximas en su jurisdicción.
Basados en el conocimiento técnico de cada corporación y en colaboración con el Ministerio y otras entidades del Sistema Nacional Ambiental (SINA), se garantiza un equilibrio entre el desarrollo tradicional (función del gobierno) y la conservación del medio ambiente (deber del Estado). (Asocars, 2020).
Después de ello, la Ley 99 de 1993 estableció que las Corporaciones Autónomas Regionales (CAR)son entidades públicas integradas por las entidades territoriales que, por sus características, conforman un mismo ecosistema o una unidad geopolítica, biogeográfica o hidrogeográfica. Estas corporaciones cuentan con autonomía administrativa y financiera, patrimonio propio y Personería Jurídica. Su función es administrar, dentro de su jurisdicción, el medio ambiente y los recursos naturales renovables, promoviendo su desarrollo sostenible en conformidad con las disposiciones legales y las políticas del Ministerio del Medio Ambiente. Asimismo, a partir de la ley anteriormente mencionada, se transformaron las CAR existentes y se reglamentaron dieciséis (16) Corporaciones Autónomas Regionales, para un total de treinta y tres (33) existentes en la actualidad. De estas, siete (7) se crearon como Corporaciones para el Desarrollo Sostenible, por estar asociadas a ecosistemas de la mayor importancia para el país.
Identificación de Suelos de Protección Rural
Las categorías del suelo rural que se determinan como suelo de protección en los términos de la Ley 388 de 1997 en su artículo 35 corresponden a áreas de conservación y protección ambiental. Incluye las áreas que deben ser objeto de especial protección ambiental, de acuerdo con la legislación vigente y las que hacen parte de la estructura ecológica principal, para lo cual en el componente rural del plan de ordenamiento se deben señalar las medidas para garantizar su conservación y protección.
En el presente estudio, se tienen en cuenta los suelos de protección mencionados en lo establecido en el artículo 2.2.2.2.1.3 del Decreto1077 de 2015 integrando las áreas de especial importancia ecosistémica, tales como páramos y subpáramos, nacimientos de agua, zonas de recarga de acuíferos, rondas hidráulicas de los cuerpos de agua, humedales, pantanos, lagos, lagunas, ciénagas, manglares y reservas de flora y fauna; con el Sistema Nacional de Áreas Protegidas (SINAP), teniendo como base la suscripción de Colombia al Convenio de Diversidad Biológica a través de la Ley165 de 1994 que formuló la Política Nacional de Biodiversidad y el Consejo Nacional de Políticas Económica y Social (CONPES) 3680de 2010 “lineamientos para la consolidación del Sistema Nacional de áreas protegidas”, generando diversas categorías de manejo que pueden tener un carácter público o privado y dentro de los cuales se evidencian:
Delimitación de zona de estudio (Fase I)
Debido a que el proyecto será ejecutado por fases, en esta primera etapa, se ha seleccionado un área denominada como “Zona Central” para la realización del estudio detallado de valores de suelos con vocación de protección. Esta área comprende la jurisdicción de siete corporaciones autónomas regionales. La cobertura territorial de esta primera fase incluye 247 municipios distribuidos en los departamentos de Antioquia, Cundinamarca, Caldas y Risaralda.
Por otra parte, para el presente estudio se realiza una división en tres subzonas, las cuales, abarcan las diferentes corporaciones autónomas y se encuentran descritas en la siguiente Tabla 1.
| NÚMERO | CORPORACIÓN | COBERTURA (MUNICIPIOS) |
SUBZONA |
|---|---|---|---|
| 1 | CORANTIOQUIA - Corporación Autónoma Regional de Antioquia | 80 | 01 |
| 2 | CORNARE- Corporación Autónoma Regional Rionegro Nare | 26 | |
| 3 | AMVA – Área Metropolitana del Valle de Aburra | 7 | |
| 4 | CAR- Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca | 104 | 02 |
| 5 | SDA – Secretaría Distrital de Ambiente | 1 | |
| 6 | CORPOCALDAS - Corporación Autónoma Regional de Caldas | 27 | 03 |
| 7 | CARDER- La Corporación Autónoma Regional de Risaralda | 14 |
Recolección de Ofertas del Orden Municipal
En este estudio se llevó a cabo la recolección de ofertas inmobiliarias dentro de la jurisdicción de cada CAR, dando prioridad a aquellas que incluyeran al menos una de las zonas previamente clasificadas como áreas de protección ambiental. Estas ofertas se recolectaron de forma indirecta, utilizando plataformas digitales del y estableciendo contacto directo con los ofertantes, lo cual permitió obtenerla información necesaria para su posterior análisis.
Se consideran diversas variables que nos permiten identificar, localizar y verificar las ofertas, entre las cuales se incluyen la nomenclatura, las coordenadas geográficas, el enlace de la página inmobiliaria consultada y el registro fotográfico. Por otro lado, el valor total del inmueble corresponde al resultado de aplicar un porcentaje de negociación estándar; el descuento de sus construcciones y adecuaciones basado en el Resumen de valores de reposición por tipologías constructivas generado por el IGAC para el año 2024, así como, el descuento del valor de cultivos generado por el Fondo para el Financiamiento del Sector Agropecuario (FINAGRO).
Para este estudio, se procesaron 179 ofertas en Antioquia, 204 en Cundinamarca y 82 en Risaralda y Caldas; éstas, resultantes de un proceso de depuración que tuvo en cuenta la tendencia de valor en las diferentes clases agrológicas por municipio, lo cual nos permite garantizar la representatividad y pertinencia necesarias.
Implementación de la metodología de Octavio Teixeira Mendes Sobrinho
En un principio, se realiza el análisis de la situación de las diferentes ofertas recolectadas, teniendo en cuenta el estado y la clasificación de sus vías de acceso. Esta variable incide directamente en la valorización del suelo, dado que condiciona su conectividad y funcionalidad. (Tabla 2)
Complementariamente, se realizó una verificación de la clase agrológica correspondiente a cada oferta, con el fin de asignar el coeficiente de relación adecuado, determinado por la Tabla 3. Dicha clasificación esta fundamentada en el sistema adoptado por el IGAC, por medio del cual es posible determinar la aptitud productiva del suelo con base en criterios técnicos como fertilidad, pendiente, drenaje y profundidad y que a continuación se define:
Clase I
Suelos con relieve plano, ligeramente plano a casi plano; pendientes inferior al 3%. Sin erosión o con erosión ligera como máximo en un 10% del área, aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y perennes.
Clase II
Suelos con pendientes inferiores al 12%. Sin erosión o con erosión ligera en un máximo de 20% del área. Retención de humedad muy alta a mediana; permeabilidad lenta, moderadamente lenta, moderadamente rápida o rápida, nivel de fertilidad moderado, moderadamente alto a alto.
Clase III
Suelos con relieve similar a la clase II o con los siguientes rangos: fuertemente inclinados a fuertemente ondulados con pendientes que no exceden del 25%. Erosión hasta de tipo ligero en no más del 30% del área, de tipo moderado en áreas inferiores al 10%. El drenaje natural excesivo, bueno a moderado, imperfecto o pobre.
Clase IV
Suelos con erosión con grados más altos que los de la clase anterior así: ligera hasta el 40%; moderada hasta el 20% y severa hasta el 10% del área. Nivel de fertilidad muy bajo a alto. La elección de cultivos transitorios y perennes es muy restringida.
Clase V
Suelos de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendientes inferiores al 3%; sin erosión o poco significativa; muy superficiales, excesivamente pedregosos y rocosos en la superficie que imposibilitan el empleo de maquinaria. Su uso está limitado principalmente a pastos, bosques o núcleos de árboles y de vida silvestre.
Clase VI
Suelos con relieve similar a la Clase IV, o de relieve escarpado o fuertemente quebrado. Para éstos, las pendientes serán del 25 a 50%. El área puede estar afectada por erosión ligera hasta el 60%, moderada hasta el 30% y severa hasta el 20%. Son suelos con aptitud especial para pastoreo con buen manejo de potreros o, cultivos permanentes y bosques.
Clase VII
El área puede estar afectada por erosión ligera hasta 100%, moderada hasta 70%, severa hasta 50% y muy severa hasta 30%. Su uso se limita principalmente a la vegetación forestal y en las áreas de pendientes menos abruptas, a potreros con un manejo cuidadoso.
Clase VIII
Suelos con las más severas limitaciones: corresponden generalmente a pendientes muy escarpadas y excesiva pedregosidad y rocosidad; muy superficiales, si planos, son improductivos por su salinidad o rocosidad9.
| SITUACIÓN | I 100% |
II 95% |
III 75% |
IV 55% |
V 50% |
VI 40% |
VII 30% |
VIII 20% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Óptima | 1.000 | 0.950 | 0.750 | 0.550 | 0.500 | 0.400 | 0.300 | 0.200 |
| Muy buena | 0.950 | 0.903 | 0.713 | 0.523 | 0.475 | 0.380 | 0.285 | 0.190 |
| Buena | 0.900 | 0.855 | 0.675 | 0.495 | 0.450 | 0.360 | 0.270 | 0.180 |
| Desfavorable | 0.800 | 0.760 | 0.600 | 0.440 | 0.400 | 0.320 | 0.240 | 0.160 |
| Mala | 0.750 | 0.713 | 0.563 | 0.413 | 0.375 | 0.300 | 0.225 | 0.150 |
| Pésima | 0.700 | 0.645 | 0.525 | 0.385 | 0.350 | 0.280 | 0.210 | 0.140 |
Procesamiento Mediante Herramientas SIG
La metodología implementada en el proyecto incorporó herramientas de análisis espacial mediante Sistemas de Información Geográfica(SIG), utilizando el software especializado ArcGIS Pro. A través de esta plataforma, se llevó a cabo la integración y procesamiento de la información georreferenciada correspondiente a las ofertas recolectadas.
Posteriormente, se realizó la superposición espacial de las capas de información, lo que permitió asignar a cada oferta su respectivo polígono agrológico. Este procedimiento fue fundamental para garantizar la precisión en la clasificación del suelo y la correcta aplicación de los coeficientes de valoración establecidos en función de la aptitud agrológica de cada predio. Con esta clasificación, se definió el factor de ajuste asociado a cada clase agrológica, necesario para el cálculo del valor final por hectárea. En el marco de la arquitectura de la base de datos espacial estructurada para el proyecto, se estableció un diccionario de datos que especifica la naturaleza y atributos de la información vectorial contenida que se describe en la Tabla 4.
| Ofertas Clase especializada que representa las ofertas, correspondiente a unidades espaciales que permiten vincular espacialmente la oferta con sus atributos de mercado y las características agrológicas del entorno. | ||||
|---|---|---|---|---|
| Atributo | Alias | Descripción | Cardinalidad | Tipo de dato |
| ID | – | Identificador único consecutivo de la base de datos | 1 | Object ID |
| Municipio | – | Municipio sobre el que se encuentra superpuesta la oferta | 0..1 | String |
| Valor oferta | – | Valor de la oferta | 1 | Numeric |
| Latitud | – | Latitud del punto | 1 | Numeric |
| Longitud | – | Longitud del punto | 1 | Numeric |
| Clase | – | Clase Agrológica sobre la que se encuentra ubicado el punto | 0..1 | Int |
| Situación | – | Situación vial sobre la que se encuentra la oferta | 1 | Numeric |
| Factor | – | Factor según la clase y situación vial sobre la que se encuentra la oferta | 1 | Numeric |
| Shape | – | Campo de la geometría del punto | 0..* | Geometry |
| Clases Agrológicas Clase especializada que hace referencia a las diferentes tipologías agrológicas determinadas por la clasificación del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. | ||||
| Atributo | Alias | Descripción | Cardinalidad | Tipo de dato |
| Object ID | – | Identificador único dentro de la base de datos | 1 | Object ID |
| Municipio | – | Municipio en el que se encuentra ubicado el polígono de la clase agrológica | 1..* | String |
| Clase | – | Tipología de la clase agrológica | 1..* | Numeric |
| Valor final | – | Valor final resultante de la clase agrológica | 1..* | Numeric |
Fuente: DATA ON FILE
DISCUSIONES Y RESULTADOS
Resultados Subzona 01
Se construyó un mapa de calor con una escala de color en la que los tonos más claros representan valores bajos y los más oscuros, valores altos. Esta representación visual permite identificar de forma rápida y efectiva las zonas con mayor o menor concentración, facilitando el análisis e interpretación de los datos.
En la Subzona 01 (Tabla 1) se identifica un comportamiento atípico en los valores del suelo de las siguientes corporaciones.
Valores en Envigado y rural de Medellín
El municipio de Envigado y la zona rural de Medellín registran el valor más alto por hectárea de terreno ascendiendo a $2.086.371.528 en la clase agrológica II, siendo suelos con protección rural debido a retiros por corrientes de agua; no obstante, en estas zonas actualmente se desarrollan proyectos de parcelaciones para vivienda campestre.
Como se puede observar en el mapa, este comportamiento se evidencia principalmente en el corregimiento de Santa Elena y en la vereda Las Palmas.
Valores alrededor del embalse
En cuanto a la Corporación Autónoma Regional de las Cuencas de los Ríos Negro y Nare, los valores de referencia con mayor rango se presentan en la Clase agrológica III y IV, en los municipios de Cocorná, Guatapé y San Carlos.
Por otra parte, el municipio que mantuvo unos valores con menor dispersión, incluso en las clases agrológicas VI y VII corresponde a Peñol, puesto que son zonas periféricas al embalse que se consideran un motor de desarrollo turístico local.
Como resultado del análisis realizado, se logró determinar un valor promedio por hectárea del orden municipal, considerando la clase agrológica de cada zona. Este valor no solo constituye una herramienta técnica para la valoración de tierras, sino que también permite reflejar de manera más precisa el comportamiento del mercado inmobiliario de tierras rurales. A continuación, se presentan dichos valores de manera detallada correspondientes a la subzona 01:
Consulta por municipio
Escribe el nombre del municipio. No importa si lo escriben con o sin tildes, mayúsculas o caracteres especiales.
Tabla 5 — Corporación Autónoma Regional del Centro de Antioquia
| Municipio | II | III | IV | V | VI | VII |
|---|
Tabla 6 — Corporación Autónoma Regional de las Cuencas de los Ríos Negro y Nare
| Municipio | II | III | IV | V | VI | VII |
|---|
Tabla 7 — Área Metropolitana del Valle de Aburrá
| Municipio | II | III | IV | V | VI | VII |
|---|
Resultados Subzona 02
El siguiente mapa presenta la distribución espacial de los valores resultantes para los suelos de protección ambiental en la Subzona 02.
Se evidencia que el mayor valor por hectárea de la Jurisdicción de la Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca se presenta en la clase agrológica II en las siguientes zonas:
En la siguiente tabla se describen los valores correspondientes a la subzona 02:
Resultados Subzona 03
El siguiente mapa presenta la distribución espacial de los valores resultantes para los suelos de protección ambiental en la Subzona 03.
Se evidencia que el mayor valor por hectárea está descrito de la siguiente manera.
Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca (CAR)
Escribe el nombre del municipio. No importa si lo escriben con o sin tildes, mayúsculas o caracteres especiales.
TABLA 8. VALORES DE REFERENCIA — CAR Cundinamarca
| Municipio | II | III | IV | V | VI | VII | VIII |
|---|
Mayor valor por hectárea en La Dorada y Belalcázar
Se evidencia que para los suelos que hacen parte de los municipios de La Dorada y Belalcázar en la clase agrológica II, el valor por hectárea de terreno corresponde a uno de los niveles más elevados de la zona, lo cual obedece a que en dicha área se encuentran actividades de la agricultura y ganadería intensiva, así como, la presencia del río Magdalena y la cercanía a la Ruta del Sol (Ruta Nacional 45) que conecta al centro del país con la región.
En la siguiente tabla se describen los valores correspondientes a la subzona 03:
Consulta por municipio
Escribe el nombre del municipio. No importa si lo escriben con o sin tildes, mayúsculas o caracteres especiales.
Tabla 9 — Valores de referencia Corporación Autónoma Regional de Caldas
| Municipio | II | III | IV | V | VI | VII | VIII |
|---|
Tabla 10 — Valores de referencia Corporación Autónoma Regional de Risaralda
| Municipio | II | III | IV | V | VI | VII | VIII |
|---|
CONCLUSIONES
Se confirma una relación directa entre el valor del suelo y la clase agrológica: a medida que aumentan las limitaciones de uso, el valor tiende a disminuir. Sin embargo, se logran identificar ciertas excepciones que se asocian a factores externos como el uso turístico o la proximidad a centros urbanos.
Los valores de referencia concluidos en el presente estudio denotan una variabilidad significativa entre las diferentes CAR, lo cual refleja las dinámicas territoriales, comportamiento del mercado, infraestructura vial y políticas de ordenamiento. Esta heterogeneidad justifica el enfoque subregional adoptado en la zonificación.
Los valores obtenidos constituyen una herramienta técnica y replicable para las siguientes fases del estudio, útil para procesos de valoración, facilitando el análisis comparativo y la estimación de valoren el contexto rural. La integración de herramientas SIG y bases de datos espaciales facilita la trazabilidad y actualización de los valores estimados, lo que convierte este insumo en un recurso confiable para todos los interesados en la dinámica del suelo de protección.
REFERENCIAS
- ASOCARS. (2020). Historia de las CARS. https://www.asocars.org/wp-content/uploads/2020/04/Historias-de-las-CARS.pdf
- Lizcano Laguado, D. A., & Moreno Bejarano, J. S. (2017). Las corporaciones Autónomas Regionales, CAR: autonomía y Gestión en Colombia. [Trabajo de grado, Universidad Santo Tomás]. Repositorio Institucional.
- Departamento Nacional de Planeación. (2010). CONPES 3680 de 2010: Lineamientos para la consolidación del Sistema Nacional de Áreas Protegidas. https://old.parquesnacionales.gov.co/portal/wp-content/uploads/2018/07/CONPES-3680-de-2010-DNP.pdf
- https://old.parquesnacionales.gov.co/portal/wp-content/uploads/2013/12/reservasforestalesprotectoras.pdf
- https://www.corpamag.gov.co/archivos/AreasProtegidas/PlanDeManejoDRMI-FaseII.pdf.
- https://apps.ant.gov.co/BARRIDO_PREDIAL/fd-1-1-2-2-distrito-de-conservacion-del-suelo/
#1622490865835-1714d2ac-2b41. - https://www.corpoboyaca.gov.co/sirap/areas-protegidas/aareas-protegidas-privadas/o.
- Parma Gonçalves, R. (2006). Avaliação de imóveis rurais [Monografía, Universidade Federal de Viçosa]. Geocities. https://www.geocities.ws/romuloparma/MONOGRAFIA_ROMULO.pdf
- Instituto Geográfico Agustín Codazzi. (2021). IN-GAG-PC05-02: Clasificación de las tierras por su capacidad de uso [Instructivo]. https://www.igac.gov.co/sites/default/files/listadomaestro/in-gag-pc05 02_clasificacion_de_las_tierras_ por_su_capacidad_de_uso.pdf
- Gobernación de Cundinamarca. (2023). Una mirada a la competitividad de Cundinamarca: Análisis integral de la competitividad y desarrollo económico del departamento: Resultados, retos y oportunidades. https://www.cundinamarca.gov.co/wcm/connect/6377d667-f067-4f76-abb2-0645519abe5d/Informe+-++Una+mirada+a+la+Competitvidad+de+Cundinamarca++version+final+.pdf
INTRODUCCIÓN
En el marco metodológico de la primera fase de este proyecto, se identificaron las Corporaciones Autónomas Regionales (CAR) como autoridades ambientales, creadas a partir de la Constitución Política de 1991 y la Ley 99 de 1993, con autonomía administrativa y financiera para la gestión de los recursos naturales y la promoción del desarrollo sostenible en sus jurisdicciones. Asimismo, se delimitaron los suelos de protección rural, conforme a lo establecido en la Ley 388 de 1997 y el Decreto 1077 de 2015, en articulación con el Sistema Nacional de Áreas Protegidas (SINAP), cuya consolidación se establece a través del Documento CONPES 3680 de 2010. Este marco normativo se complementa con la Política Nacional de Biodiversidad, la cual orienta la conservación y el uso sostenible de los ecosistemas del país.
La primera fase de la investigación se desarrolló en la denominada Zona Central del país, comprendiendo los departamentos de Antioquia, Cundinamarca, Caldas y Risaralda, y tuvo como propósito analizar el valor del suelo de protección rural. Para ello, se aplicó la metodología propuesta por Octavio Teixeira Mendes Sobrinho, en concordancia con el Sistema de Clasificación de Tierras adoptado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). A partir de la aplicación de este enfoque metodológico, se obtuvieron valores promedio por clase agrológica a nivel municipal, los cuales fueron representados mediante mapas de calor y tablas de consulta organizadas por Corporación Autónoma Regional (CAR).
Los resultados evidenciaron que, en general, el valor del suelo disminuye a medida que aumenta la clase agrológica, dado que un número mayor indica mayores limitaciones de uso. Sin embargo, se identificaron excepciones, donde suelos de clases VI, VII y VIII presentan valores elevados debido a factores adicionales, como el desarrollo turístico.
En esta segunda fase, se emplea la misma metodología para expandir el análisis a otras regiones del país, evaluando cómo la clase agrológica, la accesibilidad, el desarrollo económico y la actividad turística influyen en los valores del suelo, consolidando un panorama más amplio y detallado a nivel nacional.
Objetivo General
Generar valores para los suelos de protección zonificados a través de la Jurisdicción de las Corporaciones Autónomas Regionales de Colombia.
Objetivo Especifico
Calcular valores de referencia por clase agrológica del orden municipal, mediante la recolección de ofertas y su respectivo procesamiento estadístico.
Objetivo Especifico
Analizar la distribución espacial de los valores de referencia categorizados mediante clases agrológicas.
METODOLOGÍA
Identificación de Corporaciones Autónomas Regionales
Dado que el proyecto se desarrollará por fases y considerando su cobertura a nivel nacional, para la segunda fase se adelanta el estudio en la denominada “Zona Oriental”. Esta fase comprende siete Corporaciones Autónomas Regionales e integra la evaluación de los suelos de protección rural en 292 municipios, pertenecientes a los departamentos de Casanare, Vichada, Arauca, Boyacá, Santander, Norte de Santander y Cundinamarca.
Delimitación de zona de estudio (Fase II)
Para esta fase del proyecto, se ha definido una segmentación en tres subzonas, las cuales comprenden las áreas de influencia de las diferentes corporaciones autónomas involucradas en el estudio. La descripción detallada de cada subzona se presenta en la siguiente tabla:
| SUBZONA | CORPORACIÓN | COBERTURA (MUNICIPIOS) |
|---|---|---|
| 1 | CAS - Corporación Autónoma Regional De Santander | 74 |
| CDMB - Corporación Autónoma Regional Para La Defensa De La Meseta De Bucaramanga | 13 | |
| CORPONOR- Corporación Autónoma Regional De La Frontera Nororiental | 40 | |
| 2 | CORPOGUAVIO- Corporación Autónoma Regional Del Guavio | 8 |
| CORPOBOYACA - Corporación Autónoma Regional De Boyacá | 87 | |
| CORPOCHIVOR - Corporación Autónoma Regional De Chivor | 25 | |
| 3 | CORPORINOQUIA- Corporación Autónoma Regional De La Orinoquia | 45 |
| TOTAL | 292 |
Recolección de Ofertas del Orden Municipal
Siguiendo la metodología establecida en la Fase I, se realizaron estudios de mercado a partir de ofertas inmobiliarias vigentes durante el año 2025, las cuales reflejan la dinámica del mercado inmobiliario en las diferentes subzonas analizadas. Para este propósito, fue necesario recurrir a portales inmobiliarios, a la experiencia derivada de visitas de campo realizadas durante el periodo de desarrollo de la presente investigación y al análisis de información disponible en redes sociales, con el fin de garantizar la correcta localización y la adecuada caracterización de los inmuebles objeto de comparación.
Como resultado del proceso de levantamiento de información, se identificaron aproximadamente 600 ofertas inmobiliarias, de las cuales se seleccionaron 450, equivalentes al 75 % del total recopilado. El descarte del 25 % restante obedece a inconsistencias en la ubicación reportada, valores que no reflejan la realidad de la dinámica inmobiliaria local o a la falta de claridad y suficiencia en la información suministrada.
Recopilación de Transacciones
Asimismo, con el fin de fortalecer y validar los valores de mercado obtenidos, se consideraron 71 transacciones inmobiliarias corroboradas durante los últimos cuatro meses por la firma Appraiser S.A.S. en las tres subzonas definidas. Dichas transacciones corresponden a valores absolutos, dado que se trata de operaciones efectivamente cerradas. En este caso, la totalidad de la información disponible fue incorporada al análisis, es decir, se utilizó el 100 % de las transacciones identificadas.
Implementación de la metodología de Octavio Teixeira Mendes Sobrinho
El desarrollo del proyecto se fundamenta en la metodología propuesta por Octavio Teixeira Mendes Sobrinho, la cual integra variables relacionadas con el acceso vial, la situación de ingreso al inmueble y la clase agrológica del suelo, esta última determinada conforme al Sistema de Clasificación de Tierras adoptado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
A partir de la caracterización agrológica realizada en la zona oriental del país, se identificó que la clase agrológica predominante corresponde a la Clase VIII, presente en 45 de los 292 municipios analizados, lo que equivale al 15,4 % del área de estudio.
Esta clase agrupa suelos con limitaciones severas para el uso agropecuario, asociadas principalmente a pendientes escarpadas, excesiva pedregosidad y afloramientos rocosos, condiciones que restringen de manera significativa su aprovechamiento productivo.
En contraste, la Clase II fue la menos frecuente dentro del área de estudio, con presencia en únicamente 2 municipios. Esta clase corresponde a suelos con pendientes inferiores al 12 %, ausencia de erosión o erosión ligera en un máximo del 20 % del área, retención de humedad media a alta y fertilidad moderada. Los municipios en los que se identificó esta clase fueron La Esperanza, bajo la jurisdicción de CORPONOR, y Guasca, perteneciente a CORPOGUAVIO.
En cuanto a la situación de accesibilidad, se evidenció una alta variabilidad entre los municipios analizados. No obstante, varios municipios ubicados en la sabana de la Orinoquía, correspondientes a la jurisdicción de CORPORINOQUIA, presentaron los factores de situación más bajos, debido a que su accesibilidad vial es limitada durante las épocas invernales.
Procesamiento Mediante Herramientas SIG
En el marco de la arquitectura de la base de datos espacial estructurada para el proyecto, se estableció un diccionario de datos que especifica la naturaleza y atributos de la información vectorial contenida que se describe a continuación:
DISCUSIONES Y RESULTADOS
| Ofertas Clase especializada que representa las ofertas, correspondiente a unidades espaciales que permiten vincular espacialmente la oferta con sus atributos de mercado y las características agrológicas del entorno. | ||||
|---|---|---|---|---|
| Atributo | Alias | Descripción | Cardinalidad | Tipo de dato |
| ID | – | Identificador único consecutivo de la base de datos | 1 | Object ID |
| Municipio | – | Municipio sobre el que se encuentra superpuesta la oferta | 0..1 | String |
| Valor oferta | – | Valor de la oferta | 1 | Numeric |
| Latitud | – | Latitud del punto | 1 | Numeric |
| Longitud | – | Longitud del punto | 1 | Numeric |
| Clase | – | Clase Agrológica sobre la que se encuentra ubicado el punto | 0..1 | Int |
| Situación | – | Situación vial sobre la que se encuentra la oferta | 1 | Numeric |
| Factor | – | Factor según la clase y situación vial sobre la que se encuentra la oferta | 1 | Numeric |
| Shape | – | Campo de la geometría del punto | 0..* | Geometry |
| Clases Agrológicas Clase especializada que hace referencia a las diferentes tipologías agrológicas determinadas por la clasificación del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. | ||||
| Atributo | Alias | Descripción | Cardinalidad | Tipo de dato |
| Object ID | – | Identificador único dentro de la base de datos | 1 | Object ID |
| Municipio | – | Municipio en el que se encuentra ubicado el polígono de la clase agrológica | 1..* | String |
| Clase | – | Tipología de la clase agrológica | 1..* | Numeric |
| Valor final | – | Valor final resultante de la clase agrológica | 1..* | Numeric |
Fuente: DATA ON FILE
Resultados Subzona 01
Se construyó un mapa de calor con una escala de color en la que los tonos más claros representan valores bajos y los más oscuros, valores altos. Esta representación visual permite identificar de forma rápida y efectiva las zonas con mayor o menor concentración, facilitando el análisis e interpretación de los datos.
En la Subzona 01 (Tabla 1) se identifica un comportamiento atípico en los valores del suelo de las siguientes corporaciones.
Mayor valor: San José de Cúcuta y municipios del AMC
En la Corporación Autónoma Regional de la Frontera Nororiental, el municipio con mayor valor asignado fue San José de Cúcuta, el cual, para suelos de Clase III, alcanzó un valor de $66.183.333. En contraste, los municipios de Los Patios y Villa del Rosario, pertenecientes al Área Metropolitana de Cúcuta, registraron valores de $28.500.000 para la misma clase agrológica (AMC, 2025).
Los mayores valores observados en San José de Cúcuta se explican por su condición de principal centro económico de Norte de Santander, asociada al dinamismo fronterizo, la actividad comercial, la presencia de industria y la oferta de servicios (UPRA, 2022). Adicionalmente, Ocaña presentó $34.170.000 (Clase III), explicado por la cercanía de los predios analizados al casco urbano, donde se concentran proyectos residenciales, industriales y dotacionales.
IMAGEN 4. Áreas que registran mayor valor — CORPONOR.
Fuente: DATA ON FILE, basado en: Datos Abiertos Agrología, IGAC, 2025.
Concentración de valores en clase III
En relación con los valores registrados en la Corporación Autónoma Regional de Santander, se evidencia que los mayores valores corresponden a suelos de Clase III en municipios como Los Santos, Girón y Piedecuesta, así como en el centro económico del eje Bucaramanga–Floridablanca, donde se registró un valor de $376.415.094 por hectárea.
Las zonas más representativas se localizan en el corredor suburbano de la Ruta 45A, caracterizado por la presencia de urbanizaciones de vivienda campestre, parques industriales y zonas francas de Santander.
Fuente: DATA ON FILE, basado en: Datos Abiertos Agrología, IGAC, 2025.
Extensión hacia zonas turísticas y de descanso
Esta dinámica se extiende hacia áreas con desarrollo hotelero y viviendas de descanso cercanas al Parque Nacional del Chicamocha, reconocido como un santuario ecológico y cultural de relevancia internacional, el cual contribuye de manera significativa al crecimiento económico regional.
IMAGEN 5. Áreas que registran mayor valor — CDMB.
Fuente: DATA ON FILE, basado en: Datos Abiertos Agrología, IGAC, 2025.
En la siguiente tabla se describen los valores correspondientes a la subzona 01:
Resultados Subzona 02
Consulta por municipio
Escribe el nombre del municipio. No importa si lo escriben con o sin tildes, mayúsculas o caracteres especiales.
Tabla 3 — Corporación Autónoma Regional para la Defensa de la Meseta de Bucaramanga (CDMB)
| Municipio | II | III | IV | V | VI | VII | VIII |
|---|
Tabla 4 — Corporación Autónoma Regional de Santander (CAS)
| Municipio | II | III | IV | V | VI | VII | VIII |
|---|
Tabla 5 — Corporación Autónoma Regional de la Frontera Nororiental (CORPONOR)
| Municipio | II | III | IV | V | VI | VII | VIII |
|---|
El siguiente mapa presenta la distribución espacial de los valores resultantes para los suelos de protección ambiental en la Subzona 02.
Se evidencia que los mayores valores están justificados por la influencia de las capitales departamentales o dinámicas económicas descritas a continuación:
Valores altos en Clase III y entorno Laguna de Tota
Los mayores valores registrados para la Corporación Autónoma Regional de Boyacá corresponden a suelos clasificados en Clase III, localizados en municipios como Aquitania, Cuítiva, Firavitoba, Iza, Pesca, Sora y Tota, así como en el principal centro económico del departamento, Tunja.
En particular, Tuta presentó $140.545.885 (Clase III), asociado a su localización sobre la Ruta Nacional 55 (Tunja–Paipa), con presencia de proyectos agrícolas, plantas de procesamiento de lácteos, restaurantes campestres, estaciones de servicio y desarrollos turísticos tipo glamping.
Asimismo, en el entorno de la laguna de Tota se registró un valor elevado, cercano a $103.888.888 por hectárea, pese a corresponder a suelos de Clase V, explicado por la intensa actividad turística y un uso mixto con agricultura (cultivos de cebolla).
IMAGEN 8. Áreas que registran mayor valor — CORPOBOYACÁ.
Fuente: DATA ON FILE, basado en: IGAC, 2025.
Cercanía a Tunja, patrimonio y dinámica turística
Los mayores valores registrados en CORPOCHIVOR se concentraron en Ramiriquí, Jenesano y Boyacá, correspondientes a suelos de Clase IV, con valores entre $103.888.888 y $114.950.000 por hectárea, explicado por su cercanía al centro económico departamental (Tunja) y la conectividad vial.
Se suma el valor histórico y cultural del territorio (proximidad al Puente de Boyacá) y un desarrollo agrícola constante, lo que incrementa la demanda y valorización del suelo rural pese a restricciones de la clase agrológica.
Asimismo, destaca Macanal, donde suelos Clase VI registraron $99.750.000 por hectárea, asociado al entorno de la represa de Chivor y una dinámica turística (glamping, ecoturismo, turismo de naturaleza).
IMAGEN 9. Áreas que registran mayor valor — CORPOCHIVOR.
Fuente: DATA ON FILE, basado en: IGAC, 2025.
Guasca: eje vial y oferta de servicios rurales
El mayor valor registrado en CORPOGUAVIO corresponde a Guasca, con valores de $101.691.380 (Clase II) y $94.703.125 (Clase III). Este comportamiento se asocia a la dinámica económica local y una importante oferta comercial y de servicios: restaurantes campestres, haciendas, viveros y proyectos agroindustriales sobre la Ruta Nacional 50, eje estratégico de conectividad con Bogotá.
Adicionalmente, la presencia de clubes campestres (p. ej., La Pradera de Potosí) incrementa la demanda por suelo rural de alto estándar.
Fuente: DATA ON FILE, basado en: IGAC, 2025.
En la siguiente tabla se describen los valores correspondientes a la subzona 02:
Consulta por municipio
Escribe el nombre del municipio. No importa si lo escriben con o sin tildes, mayúsculas o caracteres especiales.
Tabla 6 — Valores de referencia Corporación Autónoma Regional del Guavio
| Municipio | II | III | IV | V | VI | VII | VIII |
|---|
Tabla 7 — Valores de referencia Corporación Autónoma Regional de Boyacá
| Municipio | II | III | IV | V | VI | VII | VIII |
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Tabla 8 — Valores de referencia (municipios CORPOCHIVOR)
| Municipio | II | III | IV | V | VI | VII | VIII |
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Resultados Subzona 03
El siguiente mapa presenta la distribución espacial de los valores resultantes para los suelos de protección ambiental en la Subzona 03.
En el ámbito de la Corporación Autónoma Regional de la Orinoquía, se determinó que el valor más alto corresponde a suelos clasificados como Clase IV, localizados en el centro económico del departamento de Casanare
Mayor valor por hectárea en Yopal (Casanare)
En el centro económico del departamento de Casanare, específicamente en el municipio de Yopal, con un valor estimado de $73.705.500 por hectárea.
Este valor se concentra principalmente en áreas cercanas a la Ruta Nacional 65 y la vía Tacarimena, donde se observa la presencia de fincas de alquiler para descanso, agroparques como el Mararay, condominios ecoturísticos, fincas agroturísticas y el crecimiento del casco urbano de Yopal. En la zona, desde 2019, se ha registrado un incremento significativo del turismo departamental, lo que ha influido directamente en la valorización del suelo (MinCIT, 2019).
En la siguiente tabla se describen los valores correspondientes a la subzona 03:
Consulta por municipio
Escribe el nombre del municipio. No importa si lo escriben con o sin tildes, mayúsculas o caracteres especiales.
Tabla 9 — Corporación Autónoma Regional de la Orinoquía
| Municipio | II | III | IV | V | VI | VII | VIII |
|---|
CONCLUSIONES
Se evidenció que el mayor rango de valor de la subzona se concentró en los municipios de Los Santos, Girón, Piedecuesta y en la zona colindante entre Bucaramanga y Floridablanca, específicamente en suelos Clase III.
Se concreta que los suelos de clases agrológicas inferiores (II, III y IV) presentan los valores más altos por hectárea, confirmando el principio de que, a menor restricción física del suelo y mejores condiciones de situación, mayor es el valor asignado.
Las zonas con desarrollo turístico y recreativo, incluso cuando los suelos presentan restricciones agrológicas mayores (Clase V o VI), registran valores considerados altos. Ejemplos claros son la laguna de Tota, Macanal alrededor de la represa de Chivor y sectores de Guasca, donde actividades como ecoturismo, glamping, deportes náuticos y hoteles campestres incrementan la demanda y valorización del suelo.
La situación de los inmuebles juega un papel fundamental en su valor, ya que la proximidad acorredores suburbanos estratégicos, como la Ruta Nacional 55, la Ruta Nacional 50 y la Ruta Nacional 65, se asocia directamente con mayores precios por hectárea. Esto se debe a que dichos corredores facilitan el acceso a centros urbanos, igualmente, concentran actividades comerciales y de servicios, aumentando la demanda de los predios.
REFERENCIAS
- Ruiz, A. F. M. (2017). El Área Metropolitana de Cúcuta como mecanismo de implementación del Desarrollo Sostenible de acuerdo al Plan Integral de Desarrollo Metropolitano “Área Viva, Región Sostenible” en el departamento de Norte de Santander (2012-2015) (Doctoral dissertation, Colegio Mayor de Nuestra Señora del Rosario)
- Observatorio, F. N. F. P., & FEDEPAPA-FNFP, E. E. (2023). Boletín Regional: Santanderes. Volumen 7-2023.
- Castillo, A. L. C., Pérez, A. L. P., Quin, C. A. C., & Manrique, C. A. N. (2021). INVESTIGACIÓNCREACIÓN PARA EL TURISMO DE NATURALEZA EN YOPAL CASANARE COLOMBIA.APRENDIZAJES DESDE LA GESTIÓN COMUNITARIA DEL CONOCIMIENTO. Gestión Turística, (35),38-69.
- Rojas, G. E. R. (2022). Economía circular: Instrumento estratégico de desarrollo rural en el municipio de Guasca, alineado al plan de desarrollo Guasca Renace 2020-2023. Documentos de trabajo Areandina, (2).
