TENDENCIAS DE CAPITALIZACIÓN Y VACANCIA EN EL MERCADO DE OFICINAS Y RETAIL
Créditos
INTRODUCCIÓN
La presente investigación fue desarrollada por el Área Técnica de Avalúos Especiales de la empresa Appraiser S.A.S., a partir de la recolección de datos de ofertas de venta y renta obtenidos mediante nuestra herramienta de Web Scraping, que extrae información de los principales portales inmobiliarios. Adicionalmente, se incluyeron datos capturados directamente en sitio, así como registros de transacciones reales y avalúos realizados por nuestra compañía durante el último año, lo que permitió construir una base de datos de mercado suficientemente robusta. Esta base sirvió como fuente para el cálculo y análisis de las tasas de capitalización por mercado en los principales corredores de oficinas y centros comerciales de Bogotá D.C. y su periferia, así como para determinar los niveles de vacancia observados en dichos centros. El objetivo de este trabajo es generar un insumo técnico para la valoración e inversión inmobiliaria, dentro del marco de análisis económico de los principales indicadores de rentabilidad de este tipo de activos, contribuyendo así a la toma de decisiones en procesos de inversión y/o aprobación de productos financieros para su apalancamiento.
CONSIDERACIONES GENERALES
- Se aclara que las tasas de capitalización aquí presentadas corresponden a los datos brutos con base a las ofertas de venta y renta consultadas, a las cuales únicamente se les ha descontado un porcentaje promedio de negociación y el valor de la administración de la copropiedad.
- Al emplear las tasas de capitalización resultantes en este estudio, se considera necesario tener en cuenta factores adicionales como la vacancia esperada del activo, los costos de operación, administración inmobiliaria, gastos financieros, seguros, impuestos, mantenimiento, entre otros.
- En cuanto a las tasas de capitalización mensual, cabe recordar que una menor tasa resultante suele representar menor riesgo y/o mayor consolidación del producto inmobiliario, mientras que una mayor tasa resultante evidenciaría una menor demanda, mayor riesgo y/o menor consolidación, expresada en altas vacancias y largos periodos de comercialización.
Objetivo General
Calcular y analizar las tasas de capitalización en los principales corredores de oficinas y centros comerciales ubicados en Bogotá D.C. y su periferia, así como evaluar los niveles de vacancia en dichos activos, a partir de información obtenida mediante estudios de mercado especializados, con el propósito de identificar patrones de comportamiento, establecer comparativos entre submercados y aportar insumos estratégicos para la toma de decisiones en inversión, desarrollo y gestión inmobiliaria.
Objetivo Especifico
Caracterizar los datos teniendo en cuenta la definición del Área Bruta Rentable (GLA: Gross Leasable Area) de cada centro comercial, ordenándolos de menor a mayor superficie, y segmentar la oferta de oficinas según su tipología y rangos de área privada, con el fin de establecer una base estructurada para el análisis comparativo.
Objetivo Especifico
Determinar indicadores clave de mercado, incluyendo los valores promedio de venta y renta por corredor y segmento de área de oficinas, así como por centro comercial, a partir de la recolección y procesamiento estadístico de datos de oferta; adicionalmente, estimar las tasas de capitalización brutas y los niveles de vacancia promedio, considerando tanto el área rentable como el número de locales disponibles en cada centro comercial.
ANÁLISIS DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN Y VACANCIAS EN PRINCIPALES CENTROS COMERCIALES DE BOGOTÁ D.C Y PERIFERIA
Con el fin de analizar las tasas promedio de capitalización bruta de locales comerciales para 2025,se decidió realizar un estudio de mercado con ofertas de venta, renta de locales y además con transacciones reales y avalúos realizados por Appraiser en el último año en los diferentes centros comerciales ubicados en la ciudad de Bogotá D.C. y alrededores. Así mismo, se incluye el cálculo aproximado de la vacancia promedio por cada centro comercial, tanto en base al número de locales, como en base al área bruta rentable (GLA).
Georreferenciación de los centros comerciales
Para este estudio se tuvieron en cuenta los centros comerciales: Andino, Salitre Plaza, Plaza de lasAméricas, Unicentro, Gran Estación, Plaza Imperial, Paseo Villa del Río, Titán Plaza, Santafé, CentroMayor, Tintal Plaza, Bulevar Niza, Centro Suba, Portal 80, Centro Chía, Ventura Terreros y Mercurio.Lo anterior, al ser considerados como los más importantes y de mayor flujo de visitantes en cada unode los sectores en los que se encuentran ubicados, además de que estos no cuentan con la figurade unipropietario, como es el caso del Centro Comercial Lo Nuestro, Multiplaza, Parque La Colina,Mallplaza, entre otros.
ÁREA DE ESTUDIO
Análisis Enfocado a 17 centros comerciales distribuidos entre el Distrito Capital, Chía y Soacha
Figura 1. Zona de estudio
Cabe resaltar que, para el cierre del año 2024,Titán Plaza fue el centro comercial con mayor número de visitas en el país, con un total aproximado de 46,5 millones de personas en lo corrido del año, seguido en segundo lugar por Plaza Imperial con 44,9 millones, en tercer lugar, Plaza de las Américas con 29 millones, encuarto lugar, Centro Mayor con 24,9 millones yen quinto lugar Unicentro con 20,01 millones.1Esto se debe en gran medida a que son centros comerciales de gran extensión que albergan importantes locales ancla, como lo son Falabella, Jumbo, Homecenter, Home Sentry, Cinemark, Cine Colombia, entre otros; además de los múltiples eventos y actividades que desarrollan en el año
Áreas brutas rentables (GLA:Gross Leasable Area)
Se ordenaron los centros comerciales objeto de estudio teniendo en cuenta el total de su Área Bruta Rentable o GLA, por sus siglas en inglés, siendo Centro Suba el centro comercial con menor área y Centro Mayor el centro comercial de mayor área.
Análisis de valores promedios y tasas de capitalización
Se analizaron en total 308 ofertas, de las cuales 147 ofertas corresponden a locales en venta y 161ofertas a locales en renta ubicados en los centros comerciales mencionados anteriormente, a las cuales únicamente se les ha descontado un porcentaje promedio de negociación y el valor de la administración de la copropiedad.
Con el análisis de los datos anteriores, se determinó para cada uno de los centros comerciales un valor promedio por m² de venta y un valor promedio por m² de renta, con el fin de obtener la tasa de capitalización mensual bruta promedio, obteniendo los siguientes resultado:
| CENTRO COMERCIAL | ÁREA BRUTA RENTABLE (GLA) m² | VALOR PROMEDIO DE VENTA m² | VALOR PROMEDIO DE RENTA m² |
|---|---|---|---|
| Centro Suba | 17.000 | $ 9.502.357 | $ 77.983 |
| Tintal Plaza | 18.403 | $ 16.241.990 | $ 109.224 |
| Andino | 22.516 | $ 57.883.091 | $ 362.461 |
| Portal 80 | 30.666 | $ 21.916.886 | $ 162.169 |
| Salitre Plaza | 33.435 | $ 25.383.166 | $ 163.575 |
| Mercurio | 35.309 | $ 12.084.395 | $ 106.207 |
| Bulevar Niza | 41.642 | $ 14.184.977 | $ 72.431 |
| Plaza de las Américas | 42.579 | $ 33.611.813 | $ 289.410 |
| Centro Chía | 45.917 | $ 20.636.956 | $ 148.605 |
| Unicentro | 46.308 | $ 60.055.908 | $ 442.239 |
| Plaza Imperial | 47.438 | $ 28.650.835 | $ 201.992 |
| Ventura Terreros | 47.662 | $ 10.398.295 | $ 79.287 |
| Titán Plaza | 55.000 | $ 47.324.701 | $ 190.289 |
| Gran Estación | 61.731 | $ 28.569.595 | $ 226.389 |
| Santafé | 69.710 | $ 31.588.477 | $ 186.818 |
| Paseo Villa del Río | 75.000 | $ 15.179.978 | $ 84.309 |
| Centro Mayor | 109.000 | $ 32.603.074 | $ 179.543 |
Por otro lado, el centro comercial con mayor valor promedio de renta por m² de área privada es el centro comercial Unicentro, seguido por el centro comercial Andino y el centro comercial Plaza delas Américas. Mientras que los centros comerciales con menor valor promedio de renta por m² de área privada son Bulevar Niza, Centro Suba y Ventura Terreros.
| CENTRO COMERCIAL | TASA NOMINAL MENSUAL % | TASA NOMINAL ANUAL% | TASA EFECTIVA ANUAL % |
|---|---|---|---|
| Centro Suba | 0,82 | 9,84 | 10,30 |
| Tintal Plaza | 0,67 | 8,04 | 8,34 |
| Andino | 0,63 | 7,56 | 7,83 |
| Portal 80 | 0,74 | 8,88 | 9,25 |
| Salitre Plaza | 0,64 | 7,68 | 7,96 |
| Mercurio | 0,88 | 10,56 | 11,09 |
| Bulevar Niza | 0,51 | 6,12 | 6,29 |
| Plaza de las Américas | 0,86 | 10,32 | 10,82 |
| Centro Chía | 0,72 | 8,64 | 8,99 |
| Unicentro | 0,74 | 8,88 | 9,25 |
| Plaza Imperial | 0,71 | 8,52 | 8,86 |
| Ventura Terreros | 0,76 | 9,12 | 9,51 |
| Titán Plaza | 0,40 | 4,80 | 4,91 |
| Gran Estación | 0,79 | 9,48 | 9,90 |
| Santafé | 0,59 | 7,04 | 7,31 |
| Paseo Villa del Río | 0,56 | 6,72 | 6,93 |
| Centro Mayor | 0,55 | 6,60 | 6,80 |
| PROMEDIO GENERAL | 0,68 | 8,16 | 8,47 |
De esta manera, se evidenció que los centros comerciales con mayor rango de variación de las tasas de capitalización resultantes son el Titán Plaza, Paseo Villa del Río y Unicentro. Mientras que los centros comerciales con menor rango de variación de las tasas de capitalización resultantes, es decir, los que cuentan con mayor estabilidad y homogeneidad en sus valores de venta y renta, fueron Mercurio, Santafé y Centro Suba
Calculo de Vacancia
Relación de vacancia promedio y área rentable bruta
Se realizó un análisis preliminar comparando el área rentable vacante con respecto al área bruta rentable. Los resultados evidencian que el centro comercial con mayor nivel de vacancia actualmente es Unicentro, seguido por Centro Suba y Andino. En contraste, los centros comerciales con menor vacancia son Portal 80,Plaza Imperial y Titán Plaza.
4.4.2. Relación de vacancia promedio y número total locales
Se realizó un segundo análisis, esta vez enfocado en el número de locales vacantes en relación con el número total de locales de cada centro comercial. Los resultados muestran que el centro comercial con mayor nivel de vacancia actualmente es Centro Suba, seguido por Santafé y Unicentro. Mientras que, los centros comerciales con menor número de locales vacantes son Titán Plaza, Portal 80 y Centro Mayor.
CÁLCULO DE TASAS DE CAPITALIZACIÓN DE OFICINAS EN PRINCIPALES CORREDORES DE BOGOTÁ D.C.
Área de Estudio
Con el fin de analizar las tasas promedio de capitalización bruta de oficinas para el 2025, se realizó un estudio de ofertas de venta y renta de oficinas en diferentes zonas de la ciudad de Bogotá D.C. Con lo anterior, se tuvieron en cuenta los sectores de Chapinero, Salitre, Centro Internacional, Chicó, Usaquén y Suba, los cuales se pueden visualizar a continuación:
| SECTOR | BARRIOS |
|---|---|
| Chapinero | La Porciúncula, Quinta Camacho, San Felipe, El Nogal, Emmaus, Lago Gaitán, Espartillal, Bellavista, Rosales. |
| Salitre | Ciudad Salitre, Salitre Greco, Salitre Occidental, La Esperanza Norte, Modelia, Santa Cecilia. |
| Centro Internacional | Samper, San Martín, San Diego. |
| Chicó | Chicó, Chicó Norte, La Cabrera, Chicó Reservado, Navarra. |
| Usaquén | Santa Bárbara Central, Santa Bárbara Oriental, Santa Bárbara Occidental. |
| Suba | Pasadena, Puente Largo, Estoril, La Castellana. |
Cabe resaltar que estos son los sectores con mayor demanda acumulada para espacios de oficina en Bogotá, debido a la presencia de importantes centros empresariales de gran magnitud, la centralización de las actividades financieras y administrativas, su fácil acceso a rutas de transporte público y la cercanía a centros de comercio y negocios.
Adicionalmente, es importante mencionar que para el cierre del primer semestre del presente año 2025 se ha notado una importante recuperación en este sector del mercado inmobiliario, donde el porcentaje de vacancia de oficinas en Bogotá bajó hasta el 8,8%, lo cual, representa un significativo cambio con respecto al 9,6% de vacancia de cierre del año 2024.Esto también se debe a la desaceleración deconstrucción y entrega de espacios de oficinas en proyectos nuevos, provocando una mayor demanda sobre corredores ya consolidados.
Segmentación de Oficinas por Tipo y Rango de Área Privada
Actualmente la venta de oficinas está principalmente influenciada por la calidad y no por los costos, la mayoría de los compradores se fijan principalmente en las características de la propiedad, la ubicación y las utilidades de la oficina. Por otra parte, la renta de oficinas en la ciudad depende directamente del tipo de negocio de la empresa, la cantidad de personal y puestos de trabajo necesario, la ubicación específica respecto a centros de negocio y redes de transporte principales y las adecuaciones específicas para la actividad a desarrollar.
Teniendo en cuenta lo anterior, para el presente estudio se optó inicialmente por clasificar las oficinas acordes a sus atributos y características constructivas así:
Tipo A+: Se destacan por tener una vetustez menor a los 10 años, las mejores especificaciones constructivas del país, tanto en diseño arquitectónico como equipamiento comunal, mayormente cuentan con eficiencia energética y certificación LEED, ubicaciones estratégicas cercanas a centros de comercio y principales redes de transporte, altura de piso a techo superior a 3,0 metros, sistemas avanzados de telecomunicaciones y de seguridad contra incendios.
Tipo A: Se destacan por tener buena ubicación, una vetustez entre los 10 y 25 años, altura de piso a techo superior a 2,6 metros, diseños arquitectónicos modernos, equipamiento para detección y extinción de incendios, circuito cerrado de TV, control de accesos, cableado estructurado, mayores cupos de parqueadero.
Tipo B: Se trata de edificios generalmente de menor altura, con vetustez mayor a 25 años, alturas sencillas hasta 2,6 metros, que han sufrido varios mantenimientos, pocos cupos de parqueadero, sistemas de seguridad básicos, sin embargo, se destacan por estar ubicados en sitios estratégicos.
Adicionalmente, se optó por clasificar las oficinas de cada una de estas tipologías acorde a su área privada total, definiendo así tres rangos: oficinas con áreas privadas entre 30 – 100 m², entre 101 – 250 m² y mayores a 250 m².
Distribución de Ofertas por Sector y Tipo
Para este fin se recopilaron en total 2.581 ofertas tanto de venta como de renta de oficinas ubicadas en estos principales corredores, hallando para cada uno de ellos un valor promedio por m² de venta y un valor promedio por m² de renta, con el fin de obtener la tasa de capitalización mensual bruta promedio.
Se evidencia que la principal tipología de oficinas ofertada en la ciudad de Bogotá corresponde a la tipología B, con oficinas de edades superiores a los 25 años, lo cual, refleja una creciente vacancia de dicho tipo de espacios, sin embargo, estas destacan por su ubicación privilegiada, lo cual, aún las mantiene vigentes en el mercado actual.
Cálculo de Tasas de Capitalización
Oficinas tipo A+
Se calcularon los valores promedio de venta y de renta de oficinas tipo A+ en los sectores objeto de estudio y teniendo en cuenta los rangos de área estipulados, los cuales se evidencian a continuación:
| ÁREA PRIVADA (m²) | SECTOR | VALOR PROMEDIO DE VENTA m² |
VALOR PROMEDIO DE RENTA m² |
|---|---|---|---|
| 30 - 100 | Chapinero | $ 8.782.080 | $ 54.117 |
| Salitre | $ 10.473.184 | $ 70.189 | |
| Centro Internacional | $ 7.549.748 | $ 47.425 | |
| Chicó | $ 11.453.035 | $ 88.127 | |
| Usaquén | $ 12.152.663 | $ 67.288 | |
| Suba | $ 10.581.467 | $ 71.901 | |
| 101 - 250 | Chapinero** | - | $ 102.767 |
| Salitre | $ 11.147.959 | $ 58.758 | |
| Centro Internacional | $ 7.111.169 | $ 58.613 | |
| Chicó | $ 10.079.020 | $ 88.414 | |
| Usaquén | $ 15.184.717 | $ 78.964 | |
| Suba | $ 12.386.979 | $ 83.384 | |
| >250 | Chapinero** | - | $ 115.596 |
| Salitre | $ 14.787.057 | $ 70.559 | |
| Centro Internacional** | - | $ 99.759 | |
| Chicó | $ 11.232.341 | $ 127.268 | |
| Usaquén | $ 9.438.863 | $ 77.075 | |
| Suba | $ 9.045.183 | $ 57.765 |
A partir de los datos consolidados previamente, se determinó la tasa de capitalización bruta mensual promedio para oficinas tipo A+, segmentadas según el rango de área privada. Los resultados obtenidos permiten evidenciar una variación significativa en el comportamiento del mercado según el tamaño de los inmuebles:
- Para oficinas con áreas privadas entre 30 y 100 m², la tasa promedio se ubicó en 0,6529%.
- En el segmento de oficinas con áreas entre 100 y 250 m², la tasa ascendió a 0,6843%.
- Finalmente, para oficinas con áreas superiores a 250 m², se registró una tasa promedio de 0,7664%.
Internacional
Estos indicadores reflejan una correlación directa entre el tamaño del activo y su rendimiento bruto mensual, lo cual resulta clave para la toma de decisiones estratégicas en procesos de inversión, valoración y gestión de portafolios inmobiliarios corporativos. A continuación, se puede observar el comportamiento de las tasas resultantes promedio para cada rango de área:
Oficinas tipo A
Se calcularon los valores promedio de venta y de renta de oficinas tipo A en los sectores objeto de estudio y teniendo en cuenta los rangos de área estipulados, los cuales se evidencian a continuación:
| ÁREA PRIVADA (m²) | SECTOR | VALOR PROMEDIO DE VENTA m² |
VALOR PROMEDIO DE RENTA m² |
|---|---|---|---|
| 30 - 100 | Chapinero | $ 7.399.391 | $ 62.466 |
| Salitre | $ 9.399.810 | $ 67.679 | |
| Centro Internacional | $ 6.688.488 | $ 43.620 | |
| Chicó | $ 8.822.006 | $ 63.125 | |
| Usaquén | $ 8.904.823 | $ 55.211 | |
| Suba | $ 7.454.759 | $ 53.776 | |
| 101 - 250 | Chapinero | $ 9.884.434 | $ 86.844 |
| Salitre | $ 9.084.946 | $ 69.859 | |
| Centro Internacional | $ 5.578.841 | $ 42.064 | |
| Chicó | $ 8.362.498 | $ 69.422 | |
| Usaquén | $ 9.568.385 | $ 84.389 | |
| Suba | $ 11.140.446 | $ 66.321 | |
| >250 | Chapinero | $ 11.960.879 | $ 84.928 |
| Salitre | $ 8.808.393 | $ 79.191 | |
| Centro Internacional | $ 6.967.751 | $ 49.517 | |
| Chicó | $ 10.207.528 | $ 77.007 | |
| Usaquén | $ 12.414.578 | $ 70.350 | |
| Suba | $ 10.575.457 | $ 63.878 |
Al igual que en el caso anterior, se determinó la tasa de capitalización bruta mensual promedio, evidenciando que, para este tipo de oficinas, se presenta un mayor rubro para los inmuebles con áreas entres los 101 y 250 metros cuadrados lo cual puede estar asociado a periodos de comercialización más altos. A continuación, se anexan los resultados obtenidos:
- Para oficinas con áreas privadas entre 30 y 100 m², la tasa promedio se ubicó en 0,7122%.
- En el segmento de oficinas con áreas entre 101 y 250 m², la tasa ascendió a 0,7848%.
- Finalmente, para oficinas con áreas superiores a 250 m², se registró una tasa promedio de 0,7075%.
| Chapinero | Centro Internacional |
Salitre | Chicó | Usaquén | Suba | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 - 100 | 0,84 | 0,65 | 0,72 | 0,72 | 0,62 | 0,72 |
| 101 - 250 | 0,88 | 0,75 | 0,77 | 0,83 | 0,88 | 0,60 |
| >250 | 0,71 | 0,71 | 0,90 | 0,75 | 0,57 | 0,60 |
Oficinas tipo B
De igual manera, como se realizó en las tipologías anteriores, se calcularon los valores promedio de venta y de renta de oficinas tipo B en los sectores objeto de estudio y teniendo en cuenta los rangos de área estipulados, los cuales se evidencian a continuación:
| ÁREA PRIVADA (m²) | SECTOR | VALOR PROMEDIO DE VENTA m² |
VALOR PROMEDIO DE RENTA m² |
|---|---|---|---|
| 30 - 100 | Chapinero | $ 6.035.179 | $ 45.966 |
| Salitre | $ 10.532.051 | $ 79.186 | |
| Centro Internacional | $ 4.923.201 | $ 25.769 | |
| Chicó | $ 6.476.119 | $ 44.172 | |
| Usaquén | $ 6.714.386 | $ 46.631 | |
| Suba | $ 6.610.146 | $ 43.790 | |
| 101 - 250 | Chapinero | $ 6.575.237 | $ 54.401 |
| Salitre | $ 10.321.429 | $ 57.266 | |
| Centro Internacional | $ 4.405.834 | $ 34.908 | |
| Chicó | $ 6.559.294 | $ 48.333 | |
| Usaquén | $ 7.067.730 | $ 44.569 | |
| Suba | $ 6.337.333 | $ 25.523 | |
| >250 | Chapinero | $ 7.292.230 | $ 55.821 |
| Salitre | $ 9.566.755 | $ 54.016 | |
| Centro Internacional | $ 4.603.901 | $ 32.158 | |
| Chicó | $ 7.959.756 | $ 55.750 | |
| Usaquén | $ 5.910.536 | $ 44.752 | |
| Suba | $ 4.186.880 | $ 31.487 |
Para esta tipología en específico, se presenta una mayor tasa de capitalización bruta para los inmuebles con área superior a 250 metros cuadrados, lo cual, como en el caso anterior, puede asociarse mejores posibilidades de rentabilidad, pero con un mayor riesgo y posiblemente periodos de comercialización más altos.
| Sector | 30 - 100 | 101 - 250 | >250 |
|---|
Consolidación tasa de capitalización
Se consolidaron los resultados obtenidos para cada una de las tipologías definidas y los rangos de área establecidos, y de esta forma se calcularon las tasas de capitalización brutas de forma general, y se puede observar en la siguiente gráfica:
| Tipología | 30 - 100 m² | 101 - 250 m² | >250 m² |
|---|
Con lo anterior, es posible determinar que la tasa de capitalización general mensual promedio en la ciudad de Bogotá para oficinas de tipología A+ es de 0,70%, para oficinas de tipología A es de 0,73% y para oficinas de tipología B es de 0,68%.
Finalmente, es importante resaltar que los resultados obtenidos, corresponden a una tasa nominal mensual, por lo cual se realiza la conversión para calcular las tasas tanto nominal anual como efectiva anual, las cuales se anexan a continuación:
| TIPOLOGÍA | RANGO DE ÁREA (m²) | TASA NOMINAL MENSUAL % |
TASA NOMINAL ANUAL % |
TASA EFECTIVA ANUAL % |
|---|---|---|---|---|
| A+ | 30 - 100 | 0,65 | 7,80 | 8,08 |
| 101 - 250 | 0,68 | 8,16 | 8,47 | |
| >250 | 0,77 | 9,24 | 9,64 | |
| A | 30 - 100 | 0,71 | 8,52 | 8,86 |
| 101 - 250 | 0,78 | 9,36 | 9,77 | |
| >250 | 0,71 | 8,52 | 8,86 | |
| B | 30 - 100 | 0,68 | 8,16 | 8,47 |
| 101 - 250 | 0,66 | 7,92 | 8,21 | |
| >250 | 0,71 | 8,52 | 8,86 | |
| PROMEDIO GENERAL | 0,71 | 8,52 | 8,86 | |
CONCLUSIONES
Se evidencia que en general los centros comerciales con vacancias / GLA más bajas muestran tasas de capitalización más comprimidas, reflejando su condición de activos con demanda sólida y contratos de largo plazo, como son los casos de Titán Plaza, Centro Mayor y Bulevar Niza; sin embargo, esta relación no se cumple para todos los casos evidenciados.
En centros comerciales con vacancias / GLA medias y altas, las tasas de capitalización se amplían como compensación al mayor riesgo de ingresos, especialmente en sectores periféricos como es el caso de Mercurio, Ventura Terreros, Centro Chía, Centro Suba y el caso aislado de Plaza de las Américas.
Se evidencia porcentaje de vacancia aproximada promedio en los principales centros comerciales de la ciudad de Bogotá y periferia es de 4,06% / GLA y de 5,00% / TOTAL LOCALES, lo cual, representa una considerable recuperación de los cuatro años anteriores, producto de la afectación comercial por el Covid-19, gracias a la consolidación de un mayor número de locales comerciales y la mayor afluencia mensual de visitantes a estos grandes centros comerciales.
Los sectores con mayor desarrollo reciente de edificios especializados de oficinas de tipología A+ corresponden a los sectores de Chicó y Usaquén, esto va acorde con la reglamentación urbanística del sector, la centralización de los servicios financieros y su cercanía a sistemas de transporte público masivo.
También se logra evidenciar que para la mayoría de los segmentos analizados, el rendimiento bruto generado por la propiedad en términos de las tasas de capitalización anuales resultantes, terminan siendo inferiores a la tasa de interés vigente del Banco de la República (9.25% E.A.), lo cual, induce que estos no ofrecerían una prima amplia respecto al costo de fondeo, es decir, en presencia de deuda a tasas altas, la rentabilidad para un comprador apalancado puede ser comprimida o incluso negativa en términos de flujo neto.
Corredores como Chicó, Centro Internacional y Usaquén muestran una mayor dispersión, encontrando así que algunos subsegmentos (oficinas grandes tipo A+) alcanzan tasas brutas altas, lo cual, resulta en un indicador de posibles oportunidades de inversión si la compra se hiciera de contado y sin apalancamiento financiero.
La reducción de vacancia evidenciada respaldó la subida de rentas en corredores consolidados y explica por qué algunas tasas resultan relativamente elevadas pese a altos precios de venta. No obstante, la recuperación es parcial y localizada; los corredores con mayor oferta siguen mostrando una mayor variación.
REFERENCIAS
- Correa, M. A. (2025, 11 de abril). El Titan Plaza y Plaza Imperial fueron los centros comerciales más visitados en Bogotá. La República. https://www.larepublica.co/empresas/los-centros-comerciales-mas-visitados-de-bogota-4109027
- Newmark Colombia. (2025). Bogotá oficinas 2Q 2025. NMRK. https://nmrk.lat/bogota-oficinas2q-2025/
