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FACTORES DE HOMOGENIZACIÓN
FACTORES POR FORMA
· Resolución 620 de 2008:
La fórmula de ajuste por condición de forma corresponde a un modelo clásico de valoración de terrenos urbanos, adoptado y normalizado en Colombia por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi mediante la Resolución 620 de 2008 donde la incluye en el Capítulo VII, articulo 37, numeral 11, la fórmula para ajustar el valor unitario por la condición de forma de un lote cuando este presenta geometrías irregulares respecto a los predios comparables usados en el avalúo.
El objetivo de la fórmula aplica cuando un predio tiene forma o proporciones distintas (por ejemplo, muy alargado, con frente reducido o fondo excesivo) respecto a los lotes tipo de la zona, el valor por metro cuadrado puede verse afectado positiva o negativamente. Para compensar este efecto y asegurar que el valor refleje adecuadamente las características del mercado, se aplica un ajuste que considera el frente y el fondo del lote en relación con los parámetros de la zona.
De manera general, la expresión se representa así:
Vum – Valor unitario medio: Corresponde al valor por metro cuadrado obtenido del estudio de mercado, calculado a partir de las ofertas o transacciones comparables.
Fp – Factor de influencia del fondo: Este factor corrige el valor según la profundidad o fondo del lote, utilizando el concepto de fondo equivalente.
El Fondo equivalente (f) se calcula así:
Donde:
- s = área del predio (m²)
- a = frente del predio (m)
Este valor se contrasta con:
- Mi = fondo mínimo aceptable del sector
- Ma = fondo máximo razonable del sector
La lógica es que fondos demasiado largos o desproporcionados pierden funcionalidad, lo que el mercado castiga.
t – Factor de influencia del frente: Este factor ajusta el valor según la relación entre el frente del lote avaluado y el frente tipo del sector. Un frente adecuado o superior al promedio suele facilitar el acceso, el aprovechamiento y la edificabilidad, lo que el mercado valora positivamente. Un frente reducido limita el uso del lote y, por tanto, disminuye su valor unitario.
El Factor de influencia del frente (t) se calcula así:
Donde:
- a = frente del predio (m)
- ar = Frente del lote tipo de la zona (m)
Un frente adecuado o superior al promedio suele facilitar el acceso, el aprovechamiento y la edificabilidad, lo que el mercado valora positivamente. Un frente reducido limita el uso del lote y, por tanto, disminuye su valor unitario.
Vup – Valor unitario ajustado: Es el valor por metro cuadrado final del predio avaluado, una vez aplicados los ajustes por forma.
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El ajuste por condición de forma del terreno se realiza conforme a lo establecido en la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), la cual reconoce que la geometría del predio influye en su aprovechamiento, funcionalidad y, en consecuencia, en su valor unitario.
· Harper:
El criterio de Harper es un método de ajuste por exceso o defecto de fondo que refleja que el valor del suelo disminuye a medida que aumenta la profundidad (fondo) del lote, dado que el mayor aprovechamiento económico se concentra en los primeros metros desde el frente.
La expresión se representa así:
Ft = Fondo típico o fondo patrón del sector (m)
Fr = Fondo real del predio a valorar (m)
0.5 = Exponente (raíz cuadrada), refleja una disminución progresiva del valor con la profundidad.
El factor calculado afecta al área correspondiente al exceso de fondo. Podemos a partir de él calcular un factor que afecte a toda el área:
t = Frente del predio a valorar (m)
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El ajuste por fondo del terreno se realiza aplicando la fórmula de Harper, metodología de carácter empírico que reconoce que, a partir de un determinado fondo óptimo, el incremento del fondo del predio no genera un aumento proporcional en su valor, e incluso puede representar una limitación en términos de aprovechamiento y funcionalidad.
· Hoffman:
La Ley de Hoffman, formulada desde mediados del siglo XIX en Nueva York, parte del principio de que dos tercios del valor de un lote están en la primera mitad hacia el frente. Por lo tanto el método divide el terreno en dos fracciones iguales, la primera de ellas (frente a calle) sería el 0.667 y un 0.333 la fracción restante. El cálculo del factor a aplicar al exceso seria:
Ft = Fondo típico o fondo patrón del sector (m)
Fr = Fondo real del predio a valorar (m)
0.415 = Exponente, 0,415 no es fijo ni normativo, corresponde a ajustes estadísticos (regresiones) entre precio y fondo.
El factor calculado afecta al área correspondiente al exceso de fondo. Podemos a partir de él calcular un factor que afecte a toda el área:
t = Frente del predio a valorar (m)
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El ajuste por fondo del terreno se realiza aplicando la fórmula de Hoffman, metodología de carácter empírico que reconoce que los fondos excesivos reducen el valor marginal del suelo, pero lo hacen de manera gradual y progresiva, evitando castigos abruptos en el valor unitario del inmueble.
FACTORES POR ÁREA
· Universidad Politécnica de Valencia (UPV) para predios urbanos:
A través del libro Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones (España e Iberoamérica) establece que uno de los principios fundamentales es que el valor por m² no se comporta de manera lineal frente al tamaño del inmueble. Los inmuebles más pequeños tienden a presentar valores unitarios más altos, mientras que inmuebles más grandes suelen tener valores unitarios más bajos, debido a la utilidad marginal decreciente del área.
Para corregir esta distorsión entre el inmueble objeto de avalúo y los comparables, el texto propone la siguiente fórmula para inmuebles urbanos:
AIR = Área del predio de referencia u oferta (m²)
AIV = Área del predio a valorar (m²)
0.1 = Exponente conservador el cual representa una elasticidad moderada del precio unitario frente al tamaño, permitiendo homogeneizar comparables sin generar distorsiones significativas en el valor final.
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El ajuste por tamaño o área se realiza conforme al criterio propuesto por la Universidad Politécnica de Valencia (UPV), el cual reconoce la relación inversa entre el tamaño del predio y su valor unitario en mercados urbanos. Este factor permite homogeneizar los valores de los inmuebles de referencia frente al predio objeto de avalúo cuando existen diferencias de área, mediante una función de ajuste conservadora que suaviza el impacto del tamaño.
· Óscar Borrero Ochoa para predios rurales:
A través del libro Avalúos De Inmuebles Y Garantías establece que este enfoque parte de un principio básico del mercado rural: el valor unitario del suelo tiende a disminuir a medida que aumenta el tamaño del predio, dado que los compradores potenciales se reducen, los usos productivos se especializan y las economías de escala influyen directamente en el precio por hectárea.
El factor no se determina mediante una fórmula matemática, sino a través de rangos de tamaño relativos, expresados como múltiplos del predio valorado cuando el predio de referencia es más pequeño, de la siguiente manera:
| Tamaño del predio respecto al predio de referencia | Factor |
|---|---|
| 2 – 3 veces | 1,00 |
| 4 – 6 veces | 0,90 |
| 7 – 10 veces | 0,80 |
| 11 – 20 veces | 0,70 |
| Más de 21 veces | 0,60 |
En el caso contrario, cuando el predio a valorar tiene una extensión menor al tamaño del inmueble de referencia, el mercado tiende a reconocer un mayor valor unitario, por lo que el factor de ajuste se incrementa de manera progresiva:
| Tamaño del predio de referencia respecto al predio valorado | Factor |
|---|---|
| 2 – 3 veces | 1,00 |
| 4 – 6 veces | 1,10 |
| 7 – 10 veces | 1,20 |
| 11 – 20 veces | 1,30 |
| Más de 21 veces | 1,40 |
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El ajuste por tamaño del terreno se realiza conforme al criterio empírico propuesto por Óscar Borrero Ochoa para predios rurales, el cual reconoce que el valor unitario del suelo disminuye a medida que aumenta la extensión del predio. Este factor se fundamenta en la observación del mercado rural, aplicando factores menores o mayores a la unidad según la relación de tamaño entre el bien valorado y el bien ofertado.
· Dante Guerrero:
En su libro Manual de Tasaciones: Propiedades urbanas y rurales, Dante Guerrero propone la siguiente tabla de coeficientes que permite relacionar directamente las superficies de los terrenos, independientemente de las dimensiones del frente y fondo de este.
| AREA | COEFICIENTE |
|---|---|
| 250 m² | 0.50 |
| 300 m² | 0.53 |
| 350 m² | 0.55 |
| 400 m² | 0.60 |
| 500 m² | 0.65 |
| 1 000 m² | 0.75 |
| 2 000 m² | 0.85 |
| 3 500 m² | 0.95 |
| 5 000 m² | 1.00 |
| 7 000 m² | 1.10 |
| 10 000 m² | 1.20 |
| 15 000 m² | 1.30 |
| 25 000 m² | 1.40 |
| 40 000 m² | 1.50 |
| 60 000 m² | 1.60 |
| 90 000 m² | 1.70 |
| 130 000 m² | 1.80 |
| 180 000 m² | 1.90 |
| 240 000 m² | 2.00 |
| 320 000 m² | 2.10 |
| 500 000 m² | 2.20 |
El texto propone la siguiente fórmula con base a estos coeficientes:
Cir = Coeficiente del predio de referencia u oferta (m²)
Civ = Coeficiente del predio a valorar (m²)
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El ajuste por área del terreno se realiza conforme al criterio propuesto por Dante Guerrero, el cual reconoce la incidencia del tamaño del predio en su valor unitario, especialmente en contextos donde el mercado presenta variaciones significativas de extensión entre inmuebles comparables. Este factor permite homogeneizar los valores mediante una relación matemática que suaviza el efecto del área, evitando ajustes abruptos y manteniendo criterios de proporcionalidad.
· Estado de México:
Tal y como se ha señalado en otro factores por tamaño al aumentar el área de un inmueble su valor unitario tiende a disminuir, es así que el Instructivo de Valuación del Estado de México sugiere utilizar el siguiente factor de extensión.
AIR = Área del predio de referencia u oferta (m²)
AIV = Área del predio a valorar (m²)
Los coeficientes 0,25 y 0,75 actúan como ponderadores, suavizando el efecto del tamaño sobre el valor unitario y evitando ajustes excesivos. En la práctica, el 75% del valor se mantiene constante, mientras que el 25 % se ajusta en función de la relación de áreas, logrando un resultado equilibrado y conservador.
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El ajuste por área se realiza conforme al criterio establecido en el Instructivo de Valuación del Estado de México, el cual reconoce que las diferencias de extensión influyen directamente en el valor unitario del inmueble. Este factor permite homogeneizar los valores de los inmuebles de referencia frente al predio objeto de avalúo mediante una fórmula ponderada que introduce ajustes graduales y conservadores.
FACTORES POR FRENTE
· Órgano de Normalización Técnica ONT:
El Órgano de Normalización Técnica (ONT) de Costa Rica, adscrito al Ministerio de Hacienda, estableció en 1999 un Método de Valoración Inmobiliaria donde sugirió utilizar un factor de extensión calculado utilizando la siguiente fórmula:
FRir = Frente del predio de referencia u oferta (m)
FRiv = Frente del predio a valorar (m)
n = Factor exponencial determinado a partir de la siguiente tabla.
| CASO | ENTRE AMBOS LOTES EN m | VALORES DE n |
|---|---|---|
| 1 | FRENTE MAYOR <= 30 m | 0,25 |
| 2 | 30 m < FRENTE MAYOR <= 200 m | 0,2585 - 0.0003 x Frente |
| 3 | 200 m < FRENTE MAYOR <= 480 m | 0,215 - 0.000009 x Frente |
| 4 | FRENTE MAYOR > 480 m | 0,17 |
Este exponencial se basa en que predios con frente pequeño presentan valores de n más altos, lo que genera ajustes más sensibles, coherentes con mercados donde el frente tiene alta incidencia en el valor. A medida que el frente aumenta, el valor de n disminuye, suavizando el impacto del tamaño y reconociendo que en grandes extensiones el frente pierde relevancia frente al área total. Para frentes muy grandes, el modelo fija un valor constante (n = 0,17), evitando distorsiones excesivas.
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El ajuste por frente del terreno se realiza conforme al criterio establecido por el Órgano de Normalización Técnica (ONT), el cual reconoce la incidencia del frente en la accesibilidad, exposición y potencial de aprovechamiento del suelo. Este factor permite homogeneizar los valores de los inmuebles de referencia frente al predio objeto de avalúo mediante una función matemática que introduce ajustes progresivos y controlados.
· IBAPE:
El Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) propone un factor de ajuste por frente orientado a homogeneizar el valor unitario de inmuebles urbanos y suburbanos, considerando la longitud del frente a accesos viales como una de las variables físicas con mayor incidencia en el valor del suelo. Este es un elemento de comparación importante cuando se trata de propiedades urbanas o suburbanas, ya que es una de las que más afecta el valor de un inmueble, la fórmula a aplicar es la siguiente:
FRir = Frente del predio de referencia u oferta (m)
FRiv = Frente del predio a valorar (m)
0.25 = Este valor es de carácter empírico, derivado de la observación del comportamiento del mercado urbano, donde el incremento del frente mejora el valor, pero con rendimientos marginales decrecientes.
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El ajuste por frente se realiza conforme al criterio del IBAPE, mediante una función potencial que reconoce la incidencia del frente sobre el valor del suelo urbano, aplicando un exponente empírico que permite ajustes progresivos y evita distorsiones significativas en el resultado final.
· Quiroga o Nuevo León:
El método parte de la premisa que a mayor frente mayor será el valor unitario del terreno, en tanto este frente sea aprovechable. El frente es especialmente importante para la actividad comercial.
El Instructivo de valuación del Estado de México sugiere utilizar el siguiente factor de frente. Donde si el frente del lote a valorar es menor que el frente del lote de referencia se castiga y si el frente del lote a valorar es mayor que el frente del lote de referencia se premia.:
FRir = Frente del predio de referencia u oferta (m)
FRiv = Frente del predio a valorar (m)
0.33 = Este valor es de carácter empírico, derivado de la observación del comportamiento del mercado urbano, donde el incremento del frente mejora el valor, pero con rendimientos marginales decrecientes.
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El ajuste por frente se realiza conforme al criterio del Quiroga o Nuevo León, mediante una función potencial que reconoce la incidencia del frente sobre el valor del suelo urbano, aplicando un exponente empírico que permite ajustes progresivos y evita distorsiones significativas en el resultado final.
FACTOR POR ESQUINA
· Miguel Valvano:
La fórmula propuesta por Miguel Valvano para el factor por esquina (K) tiene como objetivo cuantificar, de manera objetiva, la ventaja comercial y funcional que adquiere un predio al contar con más de un frente a vía pública. Este enfoque reconoce que el valor de un lote en esquina no depende únicamente de tener dos frentes, sino de la importancia relativa de cada vía, su longitud y el contexto urbano donde se localiza. Desde el punto de vista matemático, la expresión combina tres elementos clave:
Fp = Frente del predio sobre la vía principal (m)
Vcp = Valor por m² sobre la vía principal ($)
Fp = Frente del predio sobre la vía secundaria (m)
Vcp = Valor por m² sobre la vía secundaria ($)
Z = Constante determinado a partir de la siguiente tabla.
| Zona | Z |
|---|---|
| Zonas de oficinas y apartamentos | 1,00 |
| Zonas de apartamentos y comercios medios | 2,00 |
| Zonas de comercio estándar medio y alto | 3,00 |
| Zonas de comercio estándar medio y bajo | 1,00 |
El uso de una suma ponderada de frentes y valores permite que la fórmula sea sensible a situaciones reales del mercado: no todas las esquinas generan el mismo beneficio, ya que una esquina con frente secundario de menor jerarquía o menor valor aporta menos al ajuste. Asimismo, la constante Z tabulada actúa como un modulador urbano, incrementando el factor en zonas comerciales de mayor intensidad y reduciéndolo en áreas residenciales o de menor densidad.
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El factor por esquina de Miguel Valvano se aplica para reconocer el mayor valor que adquieren los predios con más de un frente a vía pública. La fórmula pondera la longitud de cada frente y el valor unitario de las vías, ajustados mediante una constante asociada al tipo de zona y su densidad ocupacional. Este factor permite reflejar de forma objetiva la jerarquía de las calles y la ventaja comercial o funcional del inmueble.
FACTOR POR PENDIENTE
· Órgano de Normalización Técnica ONT:
En términos matemáticos, la pendiente se refiere a la relación entre las distancias vertical y horizontal de dos puntos y normalmente se expresa en términos porcentuales; no obstante, en aspectos de valuación, la pendiente se refiere al grado de inclinación o declive con respecto al eje horizontal que posee un determinado inmueble. Con el objeto de facilitar el estudio de este factor, se toma como referencia una pendiente del 100%, que se puede definir como aquella que posee un ángulo de inclinación de 45º grados.
Para aplicar esta variable en forma comparativa, se debe utilizar la fórmula que se presenta a continuación, que se aplica tanto para terrenos urbanos como para rurales:
Pir = Pendiente del inmueble de referencia (%)
Piv = Pendiente del inmueble a valorar (%)
78 = Constante que actúa como parámetro de suavización del modelo,
La fórmula modela el efecto de la pendiente del terreno sobre el valor del inmueble mediante una función exponencial, lo que refleja que pequeñas variaciones en la inclinación pueden generar impactos progresivos en la utilidad y aprovechamiento del suelo. La constante, evita ajustes bruscos y permite que la variación del factor sea gradual incluso ante diferencias importantes de pendiente, tomando como referencia conceptual una pendiente del 100% (≈45°). Esta formulación hace que el ajuste sea aplicable tanto en contextos urbanos como rurales, manteniendo consistencia matemática y técnica.
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El factor por pendiente se aplicó mediante una función exponencial sugerida por la ONT que compara la inclinación del predio a valorar con la del inmueble de referencia. Este ajuste reconoce la incidencia de la topografía en la utilidad y el valor del suelo, suavizando su efecto mediante una constante técnica.
· Tabla de Pendientes:
Para estimar el factor de pendiente también se utiliza una tabla que en función del rango donde se ubique la pendiente estimada, establece el factor de demérito, en el cual a mayor inclinación del terreno corresponde un menor factor, reflejando la pérdida de utilidad, mayores costos de adecuación y restricciones de uso del suelo. Esta tabla de factores por pendiente no tiene un autor único identificado, sino que proviene de la tradición técnica de la valuación inmobiliaria latinoamericana. En términos matemáticos, la pendiente se refiere a la relación entre las distancias vertical y horizontal de dos puntos y comúnmente se expresa en términos porcentuales. El factor de pendiente a utilizar se obtiene de la siguiente tabla:
| Pendiente | Fpe |
|---|---|
| 0% – 10% | 1,00 |
| 10% – 20% | 0,90 |
| 20% - 30% | 0,80 |
| 30% – 40% | 0,70 |
| 40% – 50% | 0,60 |
| > 50% | 0,50 |
Para emplear esta variable en forma comparativa debe aplicarse el cociente del factor de pendiente del inmueble a valorar entre el factor de pendiente del inmueble de referencia, como se indica a continuación:
Fpir = Factor de pendiente del inmueble de referencia.
Fpiv = Factor de pendiente del inmueble a valorar.
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El factor de pendiente se determinó con base en una tabla de demérito por rangos porcentuales, ampliamente utilizada en la práctica valuatoria. El ajuste se aplicó de forma comparativa mediante el cociente entre el factor del inmueble a valorar y el del inmueble de referencia. Este procedimiento reconoce la incidencia de la topografía en el valor del suelo.
· BANCOMER de México:
Se le asigna este nombre porque aparece en el Instructivo de Valuación de dicha entidad en el distrito federal de México, aunque es muy recomendada en libros y manuales de valuación.
En términos matemáticos, la pendiente se refiere a la relación entre las distancias vertical y horizontal de dos puntos y comúnmente se expresa en términos porcentuales. Por tanto la pendiente de un terreno está definida por la formula:
S = Pendiente.
h = Altura o variación en la elevación entre los puntos en que se mide la pendiente
l = Longitud o distancia que existe entre los puntos en que se mide la pendiente.
La fórmula que emplea esta metodología para calcular el factor de pendiente difiere si la pendiente es ascendente o descendente.
Para pendientes ascendentes:
Para pendientes descendentes:
Si se analizan ambas fórmulas, se concluye que son más castigados los lotes con pendiente descendente, toda vez que son menos deseables reflejando mayores riesgos de escorrentía, erosión, dificultades de acceso y, en general, una menor preferencia del mercado, en comparación con los lotes con pendiente ascendente
Para emplear esta variable en forma comparativa debe aplicarse el cociente del factor de pendiente del inmueble a valorar entre el factor de pendiente del inmueble de referencia, como se indica a continuación:
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El factor de pendiente se determinó conforme al Instructivo de Valuación de BANCOMER, aplicando fórmulas diferenciadas para pendientes ascendentes y descendentes. El ajuste se realizó de manera comparativa mediante el cociente entre el factor del inmueble a valorar y el del inmueble de referencia, reconociendo el mayor demérito asociado a pendientes descendentes.
FACTOR POR NIVEL
· Órgano de Normalización Técnica ONT:
El nivel es la diferencia de medida entre el nivel de la superficie del lote y la vía frontal principal. El factor de nivel es importante pues de ello depende en muchos casos la accesibilidad al lote y la evacuación de aguas pluviales y servidas. Se considera que un lote sobre nivel tiene ventaja y más deseabilidad que uno bajo nivel. El Órgano de Normalización Técnica (ONT) de Costa Rica, adscrito al Ministerio de Hacienda, estableció en 1999 un Método de Valoración Inmobiliaria donde sugirió utilizar un factor calculado utilizando la siguiente fórmula:
K1 = Constante para el inmueble a valorar.
Niv = Nivel del inmueble a valorar.
K2 = Constante para el inmueble de referencia.
Nir = Nivel del inmueble de referencia
| NIVEL | VALOR |
|---|---|
| Bajo nivel de acceso | -0,05 |
| sobre nivel de acceso | -0,03 |
| Nivel de acceso | 0,00 |
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El factor de nivel se aplicó conforme al Método de Valoración Inmobiliaria del Órgano de Normalización Técnica (Costa Rica, 1999), mediante una función exponencial que compara el nivel del inmueble a valorar frente al de referencia. El ajuste reconoce la mayor deseabilidad de lotes a nivel o sobre nivel de acceso, y su impacto en accesibilidad y drenaje.
FACTOR POR SERVICIOS PÚBLICOS
· Órgano de Normalización Técnica ONT
Para facilitar la aplicación del método comparativo y la utilización de los planos de valores, los servicios públicos se han separado en dos categorías, tal y como se definen a continuación:
1. FACTOR DE AJUSTE POR DISPONIBILIDAD SE SERVICIOS 1
Esta variable aplica únicamente en terrenos urbanos o suburbanos, ya que solamente consideran los siguientes servicios de anden, sardinel y cuneta, estos elementos influyen directamente en la accesibilidad peatonal, el orden vial y el manejo de aguas lluvias, aspectos que el mercado reconoce como atributos positivos del entorno inmediato del predio. Para que el valuador utilice adecuadamente esta variable debe usar la siguiente tabla:
| Anden | Sardinel y cuneta | Clasificación (Siv y Sir) |
|---|---|---|
| 0 | 0 | 1 |
| 0 | 1 | 2 |
| 1 | 0 | 3 |
| 1 | 1 | 4 |
Por consiguiente, un inmueble que no posea ningún servicio tiene una clasificación de 1, mientras que si cuenta con todos los servicios enumerados se la asigna una clasificación de 4, de acuerdo con la tabla anterior. La fórmula para este caso es la siguiente:
Siv = Servicios del inmueble a valorar
Sir = Servicios del inmueble de referencia
0,03 = Constante que introduce un ajuste moderado y progresivo, evitando distorsiones significativas en el valor cuando la diferencia de servicios es mínima, pero reflejando claramente ventajas o desventajas cuando la brecha es mayor.
El enfoque comparativo garantiza coherencia con el método de mercado, pues el ajuste no se aplica de manera absoluta, sino en función de la diferencia real de dotación urbana entre los inmuebles analizados.
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El factor por disponibilidad de servicios sugerido por la ONT se aplicó mediante la comparación relativa de la presencia de andén, sardinel y cuneta entre el inmueble a valorar y el de referencia, conforme a una función exponencial. El ajuste reconoce la incidencia positiva de la infraestructura urbana básica en el valor del suelo, manteniendo un impacto moderado y acorde con el comportamiento del mercado.
2. FACTOR DE AJUSTE POR DISPONIBILIDAD SE SERVICIOS 2
| Alumbrado P. | Teléfono | Electricidad | Alcantarillado | Clasificación |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 0 | 0 | 0 | 1 |
| 1 | 0 | 0 | 0 | 2 |
| 0 | 1 | 0 | 0 | 3 |
| 0 | 0 | 1 | 0 | 4 |
| 0 | 0 | 0 | 1 | 5 |
| 1 | 1 | 0 | 0 | 6 |
| 1 | 0 | 1 | 0 | 7 |
| 1 | 0 | 0 | 1 | 8 |
| 0 | 1 | 1 | 0 | 9 |
| 0 | 1 | 0 | 1 | 10 |
| 0 | 0 | 1 | 1 | 11 |
| 1 | 1 | 1 | 0 | 12 |
| 1 | 1 | 0 | 1 | 13 |
| 1 | 0 | 1 | 1 | 14 |
| 0 | 1 | 1 | 1 | 15 |
| 1 | 1 | 1 | 1 | 16 |
Esta variable incluye los servicios de alcantarillado, electricidad, teléfono y alumbrado público, y se emplea tanto en fincas urbanas y suburbanas como rurales, estos servicios representan condiciones mínimas de habitabilidad, productividad y aprovechamiento del suelo, por lo que su presencia o ausencia genera diferencias claras en la percepción del mercado. Para su aplicación deberá determinarse cuales de los servicios anteriores posee el inmueble de referencia y el que se desea valorar. Para el empleo de este factor debe utilizarse como referencia la siguiente tabla:
A mayor clasificación, mayor nivel de dotación y, en consecuencia, mayor potencial de valorización. Este sistema evita valoraciones subjetivas, al asignar un código único a cada combinación de servicios, permitiendo comparaciones homogéneas entre el inmueble a valorar y el lote tipo o inmueble de referencia. El empleo de esta tabla es similar al uso de la tabla de servicios 1, por lo que debe determinarse el factor de los servicios del inmueble a valorar y del inmueble de referencia.
De igual manera que en el caso de los servicios 1, para determinar el efecto comparativo de los servicios 2, se debe utilizar la misma fórmula pero con la tabla para servicios 2.
Siv = Servicios del inmueble a valorar
Sir = Servicios del inmueble de referencia
0,03 = Constante que introduce un ajuste moderado y progresivo, evitando distorsiones significativas en el valor cuando la diferencia de servicios es mínima, pero reflejando claramente ventajas o desventajas cuando la brecha es mayor.
El enfoque comparativo garantiza coherencia con el método de mercado, pues el ajuste no se aplica de manera absoluta, sino en función de la diferencia real de dotación urbana entre los inmuebles analizados.
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El factor por disponibilidad de servicios sugerido por la ONT se aplicó comparando la dotación de alcantarillado, electricidad, teléfono y alumbrado público del inmueble a valorar frente al inmueble de referencia, conforme a la clasificación establecida. Este ajuste reconoce la incidencia directa de los servicios públicos en la funcionalidad y el valor del predio.
FACTOR POR UBICACIÓN EN MANZANA
· Órgano de Normalización Técnica ONT
La ubicación en manzana es una condición que se emplea exclusivamente en zonas urbanas consolidadas, donde la geometría de las manzanas y la jerarquía vial permiten diferenciar claramente las ventajas y desventajas de cada lote. La codificación asigna valores crecientes a ubicaciones progresivamente menos favorables desde el punto de vista del mercado. Su codificación es la siguiente:
| Ubicación del lote | Código de ubicación |
|---|---|
| Manzanero | 1 |
| Cabecero | 2 |
| Esquinero | 3 |
| Medianero con dos frentes | 4 |
| Medianero | 5 |
| Callejón lateral | 6 |
| Callejón fondo | 7 |
| Lote en servidumbre | 8 |
Si el terreno que se valora tiene un mayor y mejor uso comercial se utiliza la siguiente fórmula:
Uiv = Código por ubicación del inmueble a valorar
Uir = Código por ubicación del inmueble de referencia
-0,111 = Constante establecida para el mayor y mejor uso.
Si el terreno que se valora tiene un mayor y mejor uso residencial se utiliza la siguiente fórmula:
Uiv = Código por ubicación del inmueble a valorar
Uir = Código por ubicación del inmueble de referencia
-0,0255 = Constante establecida para el mayor y mejor uso.
El uso de constantes negativas implica que, a mayor código (peor ubicación relativa), menor será el factor de ajuste, reflejando un castigo económico.
La diferencia entre las constantes –0,111 (uso comercial) y –0,0255 (uso residencial) responde a la sensibilidad del mercado frente a la ubicación. En predios con mayor y mejor uso comercial, la localización es un determinante crítico del valor: esquinas, frentes múltiples y alta exposición generan mayores flujos y rentabilidad, por lo que una ubicación desfavorable impacta más fuertemente el precio, justificando una constante de mayor magnitud. En contraste, para el uso residencial, la ubicación dentro de la manzana influye en menor grado, ya que factores como tranquilidad, privacidad y homogeneidad del entorno reducen el efecto marginal de la posición del lote, lo que explica una constante más baja.
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El factor por ubicación en manzana se aplicó conforme a la metodología del ONT, diferenciando el mayor y mejor uso del inmueble. Las constantes utilizadas reflejan la distinta incidencia que tiene la ubicación en la manzana sobre el valor.
En el caso que las áreas de los terrenos a valorar (comercial o residencial) son mayores a las del lote de referencia y si la ubicación según la tabla anterior es menor a 5, el factor de ubicación debe ser ajustado mediante la fórmula:
Fu = Factor de ubicación comercial o residencial calculado inicialmente
Alr = Área del lote de referencia o lote tipo
Alv = Área del lote a valorar
Esta fórmula tiene como objetivo suavizar el impacto del factor de ubicación cuando el lote a valorar presenta un área mayor que la del lote de referencia, siempre que la ubicación sea relativamente favorable (códigos menores a 5). En estos casos, el mercado reconoce que una mayor área tiende a diluir las ventajas de ubicación propias de esquinas, cabeceros o lotes manzaneros, especialmente en usos urbano-comerciales y residenciales.
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: Dado que el área del lote a valorar es superior a la del lote de referencia y su ubicación es favorable (código < 5), el factor de ubicación se ajusta conforme a la metodología del ONT, con el fin de atenuar el efecto de su ubicación por diferencia de tamaño. Este ajuste garantiza consistencia técnica y evita sobreestimaciones del valor atribuibles exclusivamente a la ubicación.
FACTOR POR TIPO DE VÍA
· Órgano de Normalización Técnica ONT
El factor por tipo de vía propuesto por el ONT busca cuantificar, dentro del método comparativo, la influencia de la accesibilidad y calidad de la vía de acceso en el valor del suelo. La clasificación jerarquiza once (11) tipos de vía, desde aquellas ubicadas en sectores de mayor desarrollo y dinámica económica, hasta accesos altamente restrictivos como servidumbres angostas o vías fluviales, reflejando el impacto directo de la infraestructura vial sobre la funcionalidad y el atractivo del inmueble, cuya descripción es la siguiente:
| Clasificación | Descripción |
|---|---|
| 1 | Es la vía que se ubica en el sector más valioso y de mayor desarrollo comercial, y podría no tener las mejores características (materiales, estado, ancho, entre otros) |
| 2 | Se ubican en zonas comerciales de menor desarrollo, zonas industriales que deben soportar un tránsito denso, y en algunas zonas residenciales de clasificación alta. Guarda similitud con la anterior en cuanto a sus características. |
| 3 | Este tipo de vía se localiza en zonas de transición comercial – residencial, residencial e industrial. Sus características son de menor condición a la anterior. |
| 4 | Se localizan en sectores residenciales, industriales y en algunas zonas agropecuarias. Algunas servidumbres se clasifican en esta categoría por sus características. Permiten la circulación de todo tipo de vehículos. |
| 5 | Son las vías que se localizan en sectores residenciales, industriales y agropecuarios. De lastre, material arenoso y/o lastre mezclado con material más grueso, permiten la circulación a todo tipo de vehículos. En esta categoría se incluyen las alamedas cualquiera que sea su acabado. |
| 6 | De material ligeramente grueso, arenoso, o de tierra, se ubican por lo general en zonas agropecuarias y permiten la circulación de vehículos durante todo el año. |
| 7 | De material grueso, de tierra o arcilloso, se ubican por lo general en zonas agropecuarias y permiten la circulación de vehículos solo durante la época seca. |
| 8 | Son las vías que permiten únicamente el paso de carretas, bestias y peatones. Se incluye en esta categoría la playa cuando es la única vía de acceso a estos inmuebles. |
| 9 | Son las vías angostas que sirven de servidumbres de paso. |
| 10 | Son los ríos, canales, esteros o mar (tipo fluvial), cuando es la única vía de acceso. |
| 11 | Es la vía férrea, cuando son la única vía de acceso a estos inmuebles. |
Para el uso de esta variable con el método comparativo se debe determinar el tipo de vía tanto del inmueble a valorar como del de referencia. En la determinación del factor comparativo se aplica la siguiente fórmula:
Viv = Tipo de vía de la finca a valorar
Vir = Tipo de vía del lote de referencia
-0,06646 = Constante, que evita castigos o premios excesivos y mantiene la coherencia con la sensibilidad real del mercado frente a las condiciones de acceso.
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El factor por tipo de vía se aplica conforme a la metodología del Órgano de Normalización Técnica, comparando la jerarquía vial del inmueble a valorar frente al lote de referencia. El ajuste se calcula mediante una función exponencial que refleja el impacto gradual de la accesibilidad y calidad de la vía sobre el valor del inmueble.
FACTOR POR INUNDACIÓN
· INDAABIN
En la "Recopilación de rangos, fórmulas y factores de ajuste" del INDAABIN, se relaciona este factor que pretende cuantificar el demérito económico asociado al riesgo o condición de inundación de un terreno, entendido como la presencia recurrente o potencial de agua por lluvias intensas, deficiencias de drenaje, desbordamientos o ubicación por debajo del nivel natural del entorno. Desde el punto de vista valuatorio, esta condición no solo afecta la deseabilidad del predio, sino que implica un costo directo de mitigación, generalmente materializado en obras de relleno, adecuación hidráulica o drenajes adicionales.
dónde
Cr = Costo por m² de relleno
Vr = Valor por m² de terreno
Cin = Coeficiente de inundación
Nota técnica sugerida para informe de avalúo: El factor por inundación se aplica como un demérito al valor del terreno, calculado a partir de la relación entre el costo unitario de relleno y el valor unitario del suelo homologado. Esta metodología permite reflejar de forma objetiva el impacto económico de las obras necesarias para mitigar la susceptibilidad a inundaciones.
